معامله معارض چیست؟ چه مجازاتی برای معامله معارض در نظر گرفته شده است؟ در این مقاله میخواهیم در خصوص فروش یک ملک به چند نفر و نکات حقوقی آن به طور کامل و ساده صحبت کنیم.
معامله معارض چیست؟
منظور از معامله معارض معاملهای است که فردی مال خود را به دو یا چند نفر بفروشد. به بیان دیگر معامله معارض زمانی اتفاق میافتد که شخصی مال خود را به دیگری انتقال دهد و سپس دوباره مال خود را به شخص دیگری نیز بفروشد. در نظام حقوقی ایران این معامله جرم شناخته میشود و برای آن مجازات تعیین شده است.
تفاوت فروش مال غیر و معامله معارض
فروش مال غیر و معامله معارض هر دو از تخلفات و جرایمی هستند که در معاملات املاک رخ میدهند. گاهی این دو به اشتباه یکی دانسته میشوند. در حالی که ماهیت این دو با هم متفاوت است.
شباهت فروش مال غیر و معامله معارض این است که در هر دو مورد فردی اقدام به انتقال ملکی میکند که موجب دوث اختلاف بین خریداران یا صاحب اصلی مال میشود. علاوه بر این در هر دو قانونگذار به شدت با فروشنده ملک برخورد کرده و مجازات سنگین برای این جرایم قرار است.
معامله معارض و فروش مال غیر چه تفاوتی دارند؟مهمترین تفاوت در مالکیت فروشنده است. در این معامله فروشنده مالک ملک است که آن را به دو یا چند نفر میفروشد. یعنی قراردادهای متعدد در خصوص یک ملک منعقد میکند. در حالی که در فروش مال غیر، فروشنده مالک مال فروخته شده نمیباشد و بدون داشتن هر حق قانونی اقدام به فروش مال غیر یا معامله فضولی میکند. قرارداد فروش مال غیر یا همان معامله فضولی با تنفیذ یا تایید صاحب مال صحیح است. در حالی که در معامله معارض این امکان وجود ندارد و مشکل اصلی تضاد بر مالکیت افراد میباشد.
تفاوت کلاهبرداری با معامله معارض
کلاه برداری در فروش املاک با معامله معارض اصولاََ متفاوت است. چنانچه شخصی مالی را به قصد کلاهبرداری بفروشد،اصولاً مالک ملک نیست و با استفاده از وسایل متقلبانه خود را مالک آن ملک نشان میدهد. در حالی که در معامله معارض، فروشنده مالک ملک است و ملک خود را به دو یا چند نفر منتقل میکند. همچنین در کلاهبرداری اصولاً یک قرارداد منعقد میشود. در حالی که در قرارداد معارض دو یا چندین قرارداد توسط مالک منعقد میشود.
آیا فروش یک ملک به چند نفر جرم است؟
فروش یک ملک به چند نفر توسط مالک در قانون ثبت اسناد و املاک جرم انگاری شده. مطابق ماده ۱۱۷ این قانون هر شخصی که با سند رسمی یا عادی عین یا منفعت مالی را به شخص یا اشخاصی واگذار کند و سپس همان عین یا منفعت را به وسیله سند رسمی معامله کند یا اینکه قراردادی معارضه با حق مزبور منعقد کند ه حبس از ۳ تا ۱۰ سال محکوم میشود.
برای تحقق هر جرم به سه عنصر نیاز است.
- عنصر قانونی: ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک معامله معارض را جرم انگاری کرده است.
- عنصر مادی: چنانچه هر شخصی اقدام به انتقال عین یا منفعت خود به دو یا چند نفر کند عنصر مادی محقق میشود.
- عنصر معنوی: عنصر معنوی به معنای انگیزه و قصد ارتکاب جرم میباشد. بنابراین قصد انجام فعل مشخص شده موجب تحقق عنصر معنوی میشود.
فروش یک ملک به دو یا چند نفر
هنگامی که فروشنده ملک خود را به دو یا چند نفر بفروشد مرتکب جرم معامله معارض شده است. لذا هر یک از خریداران میتواند علیه فروشنده طرح دعوای حقوقی و کیفری نماید.
با توجه به پیچیدگیهای معاملات معارض هنگام طرح دعوا حتماً با وکیل دادگستری مشورت نمایید. همچنین میتوانید با مشاوره گرفتن از وکلای متخصص همراه وکیل اقدامات لازم را انجام دهید.
چه معاملاتی شامل معامله معارض میشوند؟
همانطور که در بالاتر بیان کردیم معامله معارض به معنی فروش یک ملک توسط مالک آن به دو یا چند نفر میباشد. این معامله با توجه به نوع سندی که معامله با آن انجام شده است میتواند حالتهای مختلفی داشته باشد. با وجود این تنها یک مورد است که برای آن مجازات تعیین شده.
انواع معامله معارض
- معامله معارض ممکن است فروش ملک به دو یا چند نفر به وسیله سند رسمی واقع شود . یعنی هر دو معامله به وسیله سند رسمی انجام شود.
- هر دو معامله با استفاده از سند عادی واقع شود.
- معامله اول به وسیله سند رسمی و معامله دوم با استفاده از سند عادی منعقد شود.
- معامله اول به وسیله سند عادی و معامله دوم نیز با سند رسمی منعقد شود.
به موجب ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد،معامله معارض تنها در صورتی قابل مجازات میباشد که قرارداد دوم به وسیله سند رسمی منعقد شود. به بیان دیگر اهمیتی ندارد معامله اول با استفاده از سند عادی منعقد شده است یا رسمی! تنها نکتهای که مهم میباشد این است که قرارداد دوم حتماً باید با استفاده از سند رسمی منعقد شده باشد تا بتوان مجازات قرارداد معارض را برای فروشنده در نظر گرفت.
تبعات فروش یک ملک به چند نفر
هنگامی که فروشنده ملک خود را به چند نفر میفروشد یا به اصطلاح اقدام به انعقاد معامله معارض میکند،مرتکب جرم شده است. بنابراین علاوه بر اینکه هر یک از خریداران میتوانند در محاکم کیفری شکایت کنند و خواستار مجازات فروشنده باشند،میتوانند در محاکم حقوقی نیز طرح دعوا کرده و جبران خسارات وارده را بخواهند.
طبق رای وحدت رویه صادره در خصوص معاملات معارض، قرارداد شخصی که قرارداد را با سند رسمی انجام داده است صحیح اعلام میشود. بنابراین شخصی که معامله او از طریق سند عادی صورت گرفته بعد از ابطال معامله،میتواند تمامی خسارات را از فروشنده بگیرد.
برای گرفتن خسارت در معاملات معارض بهتر است با کمک وکیل دادگستری اقدامات لازمه را انجام دهید. در غیر این صورت مطالعات حقوقی و مشورت با وکلای متخصص اقدام نمایید.
شکایت از فروشندهای که ملکش را به چند نفر فروخته است
اولین قدم برای شکایت یا طرح دعوا از فروشندهای که ملکش را به چند نفر فروخته و مرتکب معامله معارض شده است طرح دادخواست میباشد. دادخواست باید کامل باشد به نحوی که تمامی ادله و مدارک به نحوه عالی در آن جای بگیرد. همچنین میتوانید نوشتن دادخواست را به وکیل متخصص بسپارید.
مرجع صالح در دعاوی مربوط به معامله معارض دادگاه کیفری ۲ میباشد. البته مراحل تحقیق در دادسرا صورت میگیرد.
چنانچه دادگاه کیفری حکم به محکومیت فروشنده داد میتوانید در محاکم حقوقی نیز دادخواست خود را مطرح کنید. دادگاه عمومی حقوقی با بررسی ادله و دلایل ضمیمه شده حکم پرداخت خسارت به خریدار را میدهد
مقدار خسارت کارشناسان دادگستری تعیین میشود. این خسارت شامل تمامی هزینههایی که خریدار متحمل شده است از جمله هزینه دفترخانه یا هزینههای دادرسی و وکیل میباشد.همچنین قیمتی که خریدار به فروشنده داده است به نرخ روز محاسبه میشود.
نتیجه
همانطور که بیان کردیم معامله معارض مطابق قانون ثبت اسناد و املاک جرم انگاری شده است و برای آن مجازات تعیین گردیده. بنابراین چنانچه فروشندهای ملکی را به دو یا چند نفر بفروشد،خریدار با اثبات معامله معارض میتواند محکومیت و مجازات کیفری فروشنده و همچنین کلیه خسارات خود را مطالبه کند.