کلاهبرداری ملکی چیست؟ اگر فردی با فروش ملک به پندبن نفر اقدام به کلاهبرداری کند چه راهکاری دارد؟ در این مقاله میخواهیم در خصوص کلاهبرداری در فروش املاک صحبت کنیم.
در این مقاله تلاش کردهایم به طور ساده راههای جلوگیری از متضرر شدن هنگام انعقاد قرارداد را بیان کنیم. با این حال چنانچه سوالی در زمینههای حقوقی داشتید میتوانید از وکلای همراه وکیل کمک بگیرید.
کلاهبرداری چیست؟
کلاهبرداری در قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس و کلاهبرداری تعریف شده است. به موجب ماده ۱ این قانون هر شخص که از راه حیله و تقلب دم را به وجود شرکتها یا تجارتخانه کارخانهها و یا داشتن اموال و اختیارات واهی فریب بدهد یا به امور غیر واقعی امیدوار کند یا از حوادث پیش رو بترساند و با یکی از وسایل مذکور یا دیگر امور تقلبی وجوه یا اموال یا اسناد یا امثالهم را از افراد تحصیل کند و از این راه ال دیگران را ببرد کلاهبردار محسوب میشود.
توجه داشته باشید کلاهبرداری در قانون به طور دقیق شرح داده شده است و استفاده از عنوان کلاهبرداری در بسیاری از موارد در جایگاه صحیح خود مورد استفاده قرار نمیگیرد. بنابراین هدف این مقاله جلوگیری از سو استفاده از املاک با هدف بردن مال غیر میباشد. هرچند که ممکن است از منظر قانون عنوان کلاهبردار بر آن صدق نشود.
منظور از کلاهبرداری در املاک چیست؟
یکی از رایجترین جرایم علیه اموال کلاهبرداری میباشد. با توجه به اینکه در سالهای اخیر قیمت مسکن بسیار مورد افزایش قرار گرفته است،به تب سو استفاده از افراد با عنوان فروش یا خرید ملک نیز افزایش چشمگیری داشته است. لذا هنگام وارد شدن به بازار مسکن لازم است با دقت اقدام به انعقاد معامله نمایید.
برخی با نیت مجرمانه اقدام به بردن اموال دیگران از جمله املاک آنها میکنند. اصولاً اشخاصی که به عنوان قربانی کلاهبرداری قرار دارند با میل و رغبت خود اموالشان را به دست کلاهبردار میدهند. کلاهبرداری در فروش املاک میتواند از طرق گوناگونی حادث شود. لذا لازم است قبل از انعقاد قرارداد با وکیل متخصص و با تجربه مشورتهای لازم را داشته باشید. علاوه بر اثبات کلاهبرداری دارای پیچیدگی و ظرافت خاص خود میباشد و بسیار مهم است که با کمک وکیل دادگستری دعاوی مربوط به کلاهبرداری را پیگیری کنید.
شما میتوانید با کمک گرفتن از وکلای همراه وکیل در زمینههای حقوقی مختلف از قوانین و مقررات روز،در سریعترین حالت ممکن آگاهی پیدا کنید.
کلاهبرداری در فروش ملک
مطابق ماده ۱ قانون تجدید مجازات مرتکبین اختلاس و ارتشا و کلاهبرداری، کلاهبرداری زمانی حادث میشود که کلاهبردار با حیله و تقلب و نیرنگ عملی انجام دهد و که با این عمل بتواند از مال دیگران سوء استفاده کند یا آنها را ببرد.
برای اینکه یک عمل مجرمانه مجازات داشته باشد سه عنصر لازم است.
- برای یک رفتار در قانون جرم انگاری شده و مجازات تعیین شده باشد.
- ارتکاب رفتار مجرمانهای که در قانون جرم انگاری شده است.
- قصد و نیت انجام کار از سوی مرتکب.
با توجه به توضیحات بالا کلاهبرداری در املاک بدین صورت اتفاق میافتد که شخص کلاهبردار با انجام اعمال متقلبانه نظر دیگری را جلب میکند. صاحب مال به دلیل اعتماد موالش را در اختیار کلاهبردار قرار میدهد.
انواع کلاه برداری در فروش مسکن
کلاهبرداری میتواند انواع مختلفی داشته باشد. در ادامه مثالهایی از انواع کلاهبرداری فروش املاک را مطرح کردیم.
- کلاهبرداری از طریق فروش ملک با سند جعلی
- کلاهبرداری در پیش فروش ساختمان
- کلاهبرداری از طریق پرداخت اقساط و تسهیلات
- دفاتر املاک جعلی
- کلاهبرداری در وکالتنامه و قولنامه جعلی
- فروش مال غیر و خود را به عنوان مالک جا زدن
علاوه بر اینها ممکن است کلاهبرداری در فروش ملک از طرق دیگری نیز رخ دهد. در ادامه هر یک از موارد بالا را به اختصار شرح میدهیم.
کلاهبرداری از طریق فروش ملک با سند جعلی
ممکن است شخصی با استفاده از سند عادی جعلی اقدام به فروش ملکی نماید. مبایعه نامه یا قولنامه قراردادهایی هستند که میان فروشنده و خریدار مکتوب میشوند. توجه داشته باشید به دلیل یمت بالای املاک لازم است توجه ویژهای به سند ملک داشته باشید.
همچنین قبل از انعقاد قرارداد لازم است استعلامات لازم در خصوص صحت سند ابرازی را انجام دهید. همچنین هنگام انعقاد قرارداد با وکیل دادگستری یا کارشناس حقوقی مشورت داشته باشید.
در قراردادهای خانه و زمین لازم است توجه بیشتری به انعقاد قرارداد داشته باشید. راهکار دیگری که در این خصوص وجود دارد این است که سعی کنید در دفاتر اسناد رسمی قرارداد رسمی منعقد کنید. لازم به ذکر است این اسناد رسمی ارای اعتبار بالایی میباشند و همچنین از کد رهگیری نیز برخوردار هستند که قابل استعلام است.
خرید خانه از دفاتر املاک جعلی
یکی از انواع کلاهبرداری که گاهاً رخ میدهد خرید ملک از دفاتر املاک جعلی میباشد. برخی دفاتر املاک فاقد مجوز میباشند یا اینکه مجوز آنها باطل شده و اجازه کار کردن و دلالی املاک را ندارند.
کلاهبرداری توسط دفاتر املاک جعلی میتواند از طرق گوناگونی رخ دهد. برای مثال ممکن است املاکی ،خانهای را به چند نفر بفروشد. همچنین ممکن است از طریق مبایعه نامه عادی ملکی را به فروش برساند. در هر حال توجه داشته باشید هنگام معامله در دفاتر املاک حتماً از صحت مجوز آن اطمینان پیدا کنید.
متفاوت بودن ملک با آنچه که در قرارداد ذکر شده
ممکن است هنگام خرید ملک،خریدار بدون اینکه ملک را از نزدیک ببیند و تنها با بیان مشخصات آن از سوی فروشنده یا املاکی اقدام به خرید ملک نماید. پس از خرید متوجه شود که این ملک با آنچه که در قرارداد ذکر شده است یکسان نبوده.
توجه داشته باشید قبل از انعقاد قرارداد به توضیحات فروشنده اکتفا نکنید و حتماً ملک را بازدید کنید. چنانچه بدون بازدید ملک اقدام به خرید آن کرده باشید و از خرید خود منصرف شدهاید لازم است با وکلای متخصص مشورت کنید.
کلاهبرداری در پیش فروش ساختمان
گاهی کلاهبرداری در پیش فروش ساختمان خ میدهد. در این حالت مالک و سازنده،ملک خود را قبل از تکمیل به قیمت کمتر از ملک تکمیل شده به فروش میرسانند. در پیش فروش ساختمان خریدار مبلغ کمتری را پرداخت میکند ولی لک به طور فوری در دست او قرار نمیگیرد. بلکه پس از اتمام ساخت و ساز است که ملک در مالکیت و ید خریدار قرار میگیرد.
پیش فروش ساختمان هم میتواند برای سازنده و هم خریدار سود ده باشد. چنانچه سازنده،ملک خود را پیش از تکمیل به اشخاصی بفروشد که قصد تکمیل کردن آن را نداشته باشند یا پیش فروش ساختمان به چندین نفر میتواند از مصادیق کلاهبرداری در فروش املاک محسوب شود.
تشخیص اینکه آیا خرید ساختمان به صورت پیش فروش منجر به دردسر میشود یا نه به آسانی قابل تشخیص نیست. لذا لازم است سازنده یا مالک ساختمان را به طور کامل بشناسید و از سابقه او در ساخت و ساز و تکمیل به موقع ملک و تحویل آن به خریداران خبردار باشید.
فروش مسکن با استفاده از وکالت نامه جعلی
مطابق قانون و مقررات هر شخصی اختیار و اراده اموال خود را دارد. بنابراین تنها مالک است که میتواند اقدام به خرید و فروش اموال خود نماید. لذا اشخاص دیگر این امکان را ندارند که ملک غیر را بفروشند. مگر در شرایط خاص که قانونگذار بیان کرده است.
به عنوان مثال قیم تنها با اذن دادستان میتواند اقدام به فروش اموال محجور نماید. همچنین است در خصوص سایر افراد.
با وجود این اشخاصی بدون اینکه وکالت در فروش ملک غیر را داشته باشند اقدام به فروش ملک دیگری با وکالت جعلی میکنند. به بیان دیگر استفاده از وکالتنامه جعلی ملک شخص دیگری را به فروش میرسانند. مطابق قانون عمل این فرد کلاهبرداری محسوب شده و قابل پیگیری در محاکم قضایی میباشد.
همچنین ممکن است وکالتنامه جعلی نباشد و شخصی که اقدام به فروش ملک میکند قبلاً از مالک وکالت نامه داشته است ولی در حال حاضر این وکالتنامه فاقد اثر قانونی باشد.
لازم است قبل از انعقاد معامله و خرید ملک با وکلای متخصص مشورت کنید و همچنین استعلامات لازم در خصوص اعتبار وکالتنامه را بگیرید. علاوه بر این تاییدیه فروش ملک را از مالک اصلی حتماً بگیرید.
فروش املاکی که در رهن است
در بسیاری از موارد افراد برای اینکه از بانک یا موسسات حقوقی وام بگیرند ملک خود را در رهن بانک قرار میدهند. چنانچه وام گیرنده تعهدات خودش را اجرا نکند و اقساط را به موقع پرداخت نکند بانک اقدام به وقیف ملک میکند.
در واقع رهن ملک به عنوان تضمین پرداخت اقساط قرار دارد. بنابراین در صورتی که وام گیرنده اقساط را به موقع پرداخت نکند بانک اقدامات لازم را جهت به مالکیت گرفتن یا مزایده گذاشتن ملک را انجام میدهد. انتقال به شخص ثالث نمیتواند ملک را از رهن بانک خارج کند.
با توجه به توضیحات فوق زمانی که شخص وام گیرنده ملک خود را که در رهن بانک است را به شخص دیگری منتقل کند و تعهدات خود را در قبال بانک انجام ندهد ملک مزبور به مالکیت بانک در میآید.
این نوع از کلاهبرداری بسیار اتفاق میافتد بنابراین لازم است هنگام انعقاد معامله استعلامات لازم جهت اینکه ملک در رهن بانکی نیست را بگیرید. تا جای ممکن تلاش نموده املاکی که در رهن بانک هستند را خریداری نکنید.
مجازات کلاهبرداری در فروش مسکن
چنانچه بتوانید کلاهبرداری فروشنده را در محاکم قضایی اثبات کنید مجازات مقرر در قانون بر فروشنده بار میشود. رفتار متقلبانه توسط فروشنده و با اختیار و اراده وی باید انجام شده باشد. به بیان دیگر چنانچه شخصی او را مجبور به این عمل کند نمیتوان مجازات کلاهبرداری را بر او بار کرد. همچنین اینکه رفتار متقلبانه چقدر برای فریب خریدار کافی بوده است نیز بسته به نظر عرف متفاوت است.
مجازات کلاهبرداری رد مال به صاحبش میباشد و کلاهبردار موظف است مالی که با استفاده از حیله و تقلب از صاحبش گرفته است را به آن برگرداند.
همچنین حبس بین ۱ تا ۷ سال و پرداخت جزای نقدی در حق دولت میباشد. همچنین چنانچه کلاهبرداری مشدد شود میتواند حبس از ۲ تا ۱۰ سال و انفصال از خدمات دولتی را به دنبال داشته باشد.
شکایت از فروشنده کلاه بردار
چنانچه پس از خرید ملک متوجه شدید فروشنده مرتکب کلاهبرداری شده است قبل از اینکه هر اقدامی انجام دهید حتما با وکیل دادگستری مشورت کنید. چرا که در صورتی که ادله و مدارکتان کامل نباشد و موفق به محکوم کردن فروشنده نشوید،حکم قطعی شده دادگاه دارای اعتبار امر مختومه است و مجدداً نمیتوانید طرح دعوا کنید.
برای طرح شکواییه علیه فروشنده لازم است مدارک و ادله کامل و محکمه پسندی ارائه دهید. شما میتوانید روند دعاوی خود را از طریق وکلای متخصص همراه وکیل طی کنید.
همچنین میتوانید با گرفتن مشاوره از وکلای همراه وکیل در سریعترین زمان ممکن،از روند قانونی که باید انجام دهید مطلع شوید. ولی در نظر داشته باشید با توجه به پیچیدگی این دعاوی بهتر است از ابتدا از طریق وکیل اقدامات لازم را انجام دهید. همراه وکیل توانسته است در زمینه ارائه خدمات حقوقی رضایت چشمگیری کسب کند.