بهترین راه برای افراز ملک مشاع چیست؟ چگونه ملک مشاع را میتوان تقسیم کرد؟ راحت ترین راه برای تفکیک سهم شریکان در ملک شراکتی چیست؟ آیا با مراجعه به اداره ثبت و بدون مراجعه به دادگاه میتوان ملک مشاع را تقسیم کرد؟ نحوه تقسیم زمین و یا خانه شراکتی چگونه است؟
در این مقاله میخواهیم در مورد املاک مشاع و شراکتی و نحوه تقسیم وافراز آن صحبت کنیم. با ما همراه باشید.
ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع به هرگونه مال که علی الاصول غیر منقول است گفته میشود . که یا به صورت شراکتی خریداری شده یا از طریق ارث یا هر عنوان قانونی دیگر به چند نفر منتقل شده است. برای مثال ممکن است دو نفر خانه ای را شراکتاََ بخرند. یا اینکه خانه از بعد از فوت مالک به ورثه برسد و آنها به نحو اشاعه در ملک سهیم باشند.
در مطالب گذشته در مورد خلع ید از ملک مشاعی صحبت کردیم و احکام آنرا به طور کامل بیان کردیم. در این مقاله نیز به این امر رسیدگی میکنیم که اگر ملکی چند شریک داشته باشد چگونه میتوانیم آنرا تقسیم کنیم. همچنین در صورتی که تقسیم امکان نداشته باشد چه راهکار های قانونی برای شرکا وجود دارد؟
افراز مال مشاع
کلمه افراز در حقوق از فقه گرفته شده است. افراز در لغت به معنای تفکیک و تقسیم میباشد. افراز در علم حقوق به معنای تقسیم مال مشاع بین شریکان میباشد. در واقع زمانی که ملکی بین چند نفر مشاعی است،با عمل حقوقی که افراز نام دارد میتوان ملک خود را از دیگر شریکان جدا کرد.
افراز در واقع فرایندی است که برای پایان دادن به شراکت در یک ملک انجام میشود. با افراز ملک دیگر به صورت اشاعه نیست و با تقسیم کردن ملک، سهم هر شخص مختص خودش میباشد.
به دلیل وجود اختلاف در نگه داری مال مشاع و شریکی، قانون گذار راه حلی مقابل مردم قرارداد تا با این راه بتوانند از مالکیت و تصرف شریکان خود خلاص شوند. و ملک را هرکس به نسبت سهمش در اختیار خود داشته باشد تا هر تصرف مادی یا حقوقی میخواهد بتواند در ملک انجام دهد.
یکی از محدودیت های تصرف، اشاعه بودن مال است که با افراز احدودیت های اشاعه از بین میرود. برای مثال جهت ساخت ملک دیگر نیازی نیست رضایت شریک را داشته باشیم. با تفکیک مالک کل سهم خود می شویم و میتوان هر دخل و تصرف قانونی در ملک خود کرد.
انواع افراز
افراز توافقی: در این نوع از افراز مالکین با توافق و تراضی با یکدیگر تصمیم به افراز و جدا کردن ملک خود میکنند. در این صورت مالکین بر این که کدام بخش از ملک به کدام یک از شریکان برسد توافق میکنند. توافق بین مالکان نیز میتواند به هر نحوی انجام شود. مثلا یا قرعه می اندازند یا ترازی دارند بر این مسئله یا از هر راه دیگری که اشتراک نظر داشته باشند میتوانند ملک را تقسیم کنند.
افراز اجباری: در صورتی که شرکا اختلاف داشته باشند به این که ملک را چگونه تقسیم کنند. یا اینکه کلاََ بعضی از شرکا راضی به افراز نباشند یا اینکه دسترسی به بعضی از شرکای مال مشاع امکان نداشته باشد، هر شریکی که قصد تقسیم مال مشاع را دارد میتواند با مراجعه به مراجع قضایی یا اداری، درخواست افراز کند. در این مراجع با بررسی ملک مورد نظر را تقسیم میکنند. این نوع از تقسیم اجباری است و مالکین موظفند این نوع از تقسیم را بپذیرند و اجرا کنند.
فرایند افراز از ملک مشاع
برای افراز و تقسیم مال مشاع بهتر است وکیل دادگستری بگیرید یا در طی مراحل قانونی با آنها مشورت کنید. چرا که وکلا با اشراف به قوانین میتوانند به تسریع افراز و تقسیم ملک کمک کنند.
افراز از املاک مشاع در اداره ثبت یا مراجع قضایی قابل رسیدگی میباشد. هر یک از شرکا مال مشاع میتواند درخواست تفکیک بدهد. در واقع با تفکیک ملک هرشخص از ملک مشترک، قطعه ای از ملک به نسبت سهم شخص متقاضی از اصل ملک مشاع جدا و به شخص داده میشود. و اداره ثبت سند جدا برای این شخص صادر خواهد کرد.
البته در صورتی افراز انجام میشود که ملک قابلیت افراز داشته باشد. در غیر این صورت دادگاه ملک را به مزایده میگذارد و پس از فروش ملک، سهم هر شریک را نقداََ پرداخت میکند.
توجه داشته باشید که دستور افراز از ملک مشاع تنها در صورتی انجام میشود که مراجع قضایی نسبت به این امر رسیدگی کرده باشند و رای متناسب صادر کرده باشند. مراجع قضایی اعم است از شورای حل اخلاف یا دادگستری.
مرجع صالح در دعوی افراز ملک مشاع
چه مرجعی برای رسیدگی به افراز و تقسیم اموال مشاع صالح است؟ برای تفکیک مال شراکتی به کجا باید مراجعه کنیم؟ در این بند میخواهیم مرجع رسیدگی به دعاوی افراز یا همان تفکیک و تقسیم اموال مشاع را مورد بررسی قرار دهیم.
دو مرجع برای رسیدگی به دعاوی افراز یا همان تقسیم املاک صالح است. اداره ثبت اسناد و املاک، و مراجع قضایی یا همان دادگستری
اداره ثبت
در صورتی که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد،میتوانید به اداره ثبت محل وقوع ملک برای تقسیم آن مراجعه کنید. به عبارت دیگر در صورتی که همه مراحل ثبتی ملک انجام شده باشد و سند مالکیت از اداره ثبت داشته باشید میتوانید برای تقسیم مال شراکتی یا مشاع به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کنید. در اداره ثبت مدارک شما مورد بررسی قرار میگیرد و در خصوص تفکیک ملک تصمیم گیری میشود. که ممکن است ملک شما قابلیت تفکیک داشته باشد که تایید خواهد شد. همچنین اگر ملکتان قابلیت تفکیک نداشته باشد درخواستتان رد میشود. تصمیم اداره ثبت از زمانی که صادر میشود به مدت ۱۰ روز قابلیت اعتراض در دادگاه را دارد.
مراحل رسیدگی به افراز در اداره ثبت
برای اینکه بتوانید تقاضای افراز ملک مشاع تان را به اداره ثبت بدهید میبایست اول ملک دارای سند رسمی باشد.
سپس رئیس اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک پرونده را جهت نقشه برداری ارسال میکند تا نسبت به ملک معاینه محلی و نقشه برداری انجام شود. معاینه محلی و نقشه برداری بابت این است که محرز شود ملک قابلیت تقسیم دارد یا خیر.
پس از اینکه نسبت به قابلیت تقسیم ملک تصمیم مقتضی گرفته شد به تمام شرکا اعلام میشود. در صورتی که هر یک از شرکا به تصمیم اداره ثبت اعتراض داشته باشد میتواند به دادگاه برای اعتراض مراجعه کند. اگر دادگاه تشخیص دهد ملک قابل تقسیم است،افراز ملک انجام خواهد شد.
در صورتی که اداره ثبت ملک را قابل تقسیم دانست،نماینده ثبت صورت جلسه افراز تنظیم میکند. سپس سهم خاصی که درخواست افراز داشتهاند از زمین اصلی جدا میشود. بعد از آن با توجه به توافق شرکا تقسیم میشود.
اگر بین شرکا توافق حاصل نشود تقسیم با قرعه انجام خواهد شد.
پس از انجام این مراحل نماینده ثبت و نقشه بردار و شخصی که متقاضی افراز بوده به همراه سایر مالکین با امضای افراز ،آن را قطعی میکنند. که در نتیجه تقسیم نهایی به مسئول اداره ثبت ارسال میشود.
دادگاه
گاهی ممکن است برای افراز ملک مشاع نیاز باشد به دادگاه رجوع کنید و درخواست خود را به مرجع قضایی بدهید. در جایی که جریان ثبتی ملک به پایان نرسیده باشد،رسیدگی به افراز دیگر در صلاحیت اداره ثبت نیست و در صلاحیت دادگاه است.
همچنین ممکن است بین مالکین یک نفر غایب مفقودالاثر شود یا محجور باشد در این صورت نیز دادگاه باید به افراز رسیدگی کند. در این موارد خاص میبایست برای تقسیم ملک به دادگاه مراجعه کنید.
ملک مشاع غیر قابل تقسیم
در صورتی که ملک قابلیت افراز نداشته باشد چه باید کرد؟ اگر ملکی قابلیت تفکیک نداشته باشد راه حل چیست؟ ممکن است به دلایل مختلف ملک شما قابلیت افراز نداشته باشد. به عبارتی ممکن است ملک غیر قابل افراز باشد. غیر قابل افراز بودن ملک میتواند به دلایل مختلفی باشد. برای نمونه ممکن است تقسیم یک ملک باعث شود ملک دیگر ارزشی نداشته باشد. همچنین ابعاد نامناسب یا محدودیتهای قانونی نیز ممکن است باعث شود ملک شما غیر قابل تفکیک باشد. به عنوان مثال خانه قابلیت تقسیم ندارد. چرا که علاوه بر اینکه از نظر مادی این امکان وجود ندارد از نظر حقوقی و قوانین شهرداری نیز میتوان خانه را به دو بخش تقسیم کرد.
در صورتی که ملک شما قابلیت افراز نداشته باشد،میبایست ملک به فروش گذاشته شود و ثمن معامله به نسبت سهم هر یک از شریکان بین آنها تقسیم شود. دادگاه دستور لازم برای فروش ملک غیر قابل افراز صادر میکند. در این صورت ملک اصولاً به مزایده گذاشته میشود.
مدارک لازم جهت تقسیم ملک مشاع
برای اینکه درخواست افراز دهید مدارکی را به اداره ثبت و یا دادگستری باید ارائه کنید. اسناد و مدارک لازمه به هر یک از مراجع را برای شما تفکیک کردیم.
مدارک لازم برای افراز در ثبت
- ارائه سند مالکیت ملک به همراه کپی برابر اصل شده آن.
- درخواست شما مبنی بر افراز ملک. این درخواست شامل مشخصات شما و سایر مالکین و توضیحات دیگر که برای افراز لازم است میباشد.
- کپی مدارک شناسایی مالک
مدارک لازم جهت افراز در دادگاه
- کپی برابر اصل شده سند مالکیت و در صورت لزوم ارائه اصل سند مالکیت.
- گواهی اداره ثبت در خصوص عدم امکان افراز
- در صورت وجود محجور یا غایب مفقود الاثر نیز کپی برابر اصل مدارک شناسایی این افراد میبایست ضمیمه شود.
- جلب نظر کارشناس در خصوص اینکه ارزش ملک چقدر است و همچنین در خصوص تقسیم ملک که کارشناس را دادگاه تعیین خواهد کرد.
- معاینه محلی توسط کارشناس از ملک
هزینه افراز ملک
قاعدتاً نمیتوان هزینه ای مشخص برای افراز از ملک تعیین کرد. چرا که هزینه در مراجع دادگستری یا ثبتی به عوامل مختلفی بستگی دارد. در ادامه برخی عواملی که روی هزینه تاثیر میگذارد را بررسی میکنیم.
- قیمت ملک مشاع: قیمت حدودی ملک روی هزینه دادرسی یا تقسیم و همچنین هزینه کارشناس تاثیرگذار است. به عنوان مثال هرچه ملک گرانتر باشد هزینه دادرسی مشاعی آن نیست بیشتر خواهد بود.
- اندازه و نوع ملک: گاهاً ملکهایی وجود دارد که امکان تقسیم آن با توجه به ابعاد و قناسی هایی که دارد سختتر میشود. در این صورت هزینه کارشناس بابت تقسیم ملک مشاع بیشتر خواهد بود.
- هزینههای ثبتی نیز به همین گونه است. هزینههای ثبتی نیز بسته به نوع ملک یا ارزش آن تغییر میکند.
- هزینه وکیل دادگستری بابت افراز ملک مشاع: وکلای دادگستری نیز با توجه به سابقه خود حق وکاله متفاوتی ممکن است داشته باشند. همچنین هزینه وکالت نیز با توجه به ارزش ملک یا مقدار خواسته در دعوا متفاوت است.
سخن پایانی
برای تقسیم ملک مشارکتی اولین راه این است که به اداره ثبت اسناد و املاک منطقهای که ملک در آن وجود دارد رجوع کنید. البته این در صورتی است که ملک دارای سابقه ثبتی و سند رسمی باشد در صورتی که ملک سابقه ثبتتی نداشته باشد یا اینکه محجور یا غایب مفقودالاثر در شرکا وجود داشته باشد میبایست حتماً به دادگاه مراجعه کنید.
سعی کردیم تمامی مباحث افراز را به سادهترین شکل به شما آموزش دهیم. شما میتوانید در صورتی که مشاوره حقوقی در این زمینه یا زمینههای دیگر داشته باشید با دریافت نوبت از سایت همراه وکیل از مشاوره وکلای تخصصی ما استفاده کنید.
ممنون راهنمایی اولیه کامل بود