خلع ید از ملک مشاعی چیست؟ چگونه شریکمان در ملکی را میتوانیم از ملک بیرون کنیم؟ اگر چند نفر در یک ملک شریک باشند چه کسی میتواند از ملک استفاده کند؟ نحوه استفاده از ملک شریکی چگونه است؟ آیا یکی از شرکا میتواند در ملک شراکتی تصرف کند؟ چگونه میشود شریک در ملک را از ملک بیرون کرد؟ در این مقاله به تمامی پرسش های شما در مورد املاکی که به صورت شراکتی میباشد پاسخ دهیم. همچنین به طور کامل در مورد نحوه خلع ید کردن از ملک مشاعی نیز صحبت خوهیم کرد. با ما همراه باشید.
ملک مشاع چیست؟
برای اینکه خلع ید از ملک مشاعی را بهتر بتوانیم توضیح دهیم ابتدا باید معنای ملک مشاعی را به درستی بدانید. چرا که تصور اکثر مردم از ملک مشاعی با آنچه در قانون است تا حدودی تفاوت دارد.
ملک
ملک به معنای هر مالی است که مالک خاص دارد. که اعم است از اموال منقول یا غیر منقول. حال سوال این است که تعریف مال منقول و غیر منقول چیست؟ مال منقول هر مالی است که قابل انتقال و جابجایی است و از محلی به محل دیگر میتوان آن را جا به جا کرد بدون این که خرابی به بار آید. مال غیر منقول عبارت است از مالی که قابل جابه جایی نباشد. اگر هم امکان جابه جایی مال باشد باعث خرابی محل میشود. مانند خانه و زمین و هرچیزی که به عنوان مصالح در خانه به کار رفته است.
در عرف ایران بیشتر ملک را به عنوان مال غیر منقول میشناسند. در این مطلب نیز منظور از ملک همان مال غیر منقول مانند زمین و خانه است.
مشاع
مشاع به معنای مشترک بین چند نفر میباشد و این افراد در مالکیت این مال شراکت دارند. به نحوی که همه آنها در جزء جزء مال مالک هستند و با هم شریک اند. پس اگر دو نفر در خانه 200 متری با هم به طور مساوی یا همان سه دانگ سه دانگ شریک باشند به این معنا نیست که هرکدام مالک 100 متر از ملک است. بلکه هرکدام از شریکان مالک 200 متر خانه به نحو اشاعه یا همان مشترک میباشند. پس نمیتوان تعیین کرد که یکی از اتاق ها و نیمی از حال و پذیرایی از یکی و مابقی از دیگری باشد. چرا اگه مالکیت هر یک از شریکان در هر قسمت از ملک به نحو اشاعه میباشد. قانون مدنی در ماده 571شرکت را تعریف کرده است. «شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین در یک شیء به طور اشاعه.»
تعریف مال مشاع
ملک مشاعی عبارت است از مالی که دارای ارزش مالی باشد چه منقول و چه غیر منقول. این مال مشترکاََ چند مالک دارد و شرکا در جزء جزء مال با هم شریک اند.
چه کسی میتواند در ملک مشاع تصرف کند؟
تصور کنید سه نفر شراکتاََ خانه ای را خریداری میکنند. در این صورت خانه مشاعاََ در مالکیت این سه نفر قرار دارد. حال سوالی که مطرح میشود این است که خانه در تصرف کدام یک از مالکین باشد؟
ممکن است به یکی از شرکا اذن در تصرف داده شود. در این صورت عقدی محقق میشند که اثر اصلی آن جواز تصرف در ملک مشاع میباشد. در این صورت همه شرکا باید موافق این قرارداد باشند. چرا که در این نوع شراکت همه شرکا نسبت به مال مشاع حق عینی دارند. البته اگر یکی از شرکا حق رجوع یا پس گرفتن اذن در تصرف را داشته باشد میتواند از تصرف شریک دیگر جلوگیری کند. همچنین اگر یکی از شرکا محجور یا فوت شود نیز این قرارداد منحل میشود. همچنین در صورتی که یکی از مالکین سهم خود را بفروشد نیز این اذن از بین میرود. چرا که این اذن قائم به شخص است.
هیچ یک از شرکا نمیتواند بدون اجازه سایر شرکا در مال مشاع دخل و تصرفی داشته باشد.
تصرف مال مشاع
هر مالکی حق دارد از ملک خود استفاده لازم را ببرد. ولی در مورد ملک مشاع در صورتی که استفاده از ملک با حقوق مالک دیگر تزاحم داشته باشد میتوان اقدام به خلع ید از مال مشاع کرد. اگر در مورد تصرف و استفاده از ملک مشاعی مالکین به توافق برسند و به مشکل نخورند که توافق بین آنها به قانون ارجحیت دارد. ولی ممکن است به توافق نرسند یا این که یکی از مالکین خانه را در تصرف خودش قرار داده باشد. در این صورت دو مالک دیگر چه کاری میتوانند انجام دهند؟ با مراجعه به وکیل یا دفاتر خدمات قضایی میتوانید نسبت به تخلیه ملک مشاع اقدام نمایید.
بنابر این ممکن است شما با شخصی خانه ای را به صورت شراکتی خریداری کرده باشید. در اینجا شریک شما نمیتواند بدون اجازه شما در ملک تصرف کند. و درصورتی که بدون اجازه شریک دیگر در ملک تصرف داشته باشد، شریک ناراضی میتواند دعوی رفع تصرف از مال مشاع یا همان خلع ید از ملک مشاع را مطرح کند. همچنین میتوانید اقدام به تقسیم مال مشاع کنید.
دعوی خلع ید از ملک مشاعی
در صورتی که یکی از شرکا ملک را به طور غیر قانونی و بدون اجازه شریک دیگر تصرف کند، میتوان علیه او دادخواست خلع ید از ملک مشاع را مطرح کرد.
با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی یا وکیل دادگستری میتوانید دادخواست مورد نظر را مطرح کنید.
جلسه رسیدگی برای شما تعیین و ابلاغ میشود.
ابتدا میبایست مالکیت خود را به طور مشاعی با متصرف اثبات کنید.
سپس باید تصرف شریک در مال مشاع را اثبات کنید. یعنی ثابت کنید شریکتان در ملک تصرف مادی دارد.
قاضی با بررسی ادله و مدارک شما رای مقتضی صادر میکند.
مدارک لازم جهت دعوی خلع ید از ملک شراکتی
- کارت شناسایی جهت دادخواست دادن در دفاتر خدامت قضایی
- سند مالکیت از ملک مورد نظر
- معرفی نمودن شهود جهت شهادت دادن مبنی بر اینکه ملک در تصرف خوانده میباشد.
- درخواست از دادگاه جهت بازدید از ملک برای اثبات این که در تصرف خوانده است.
- فرم ارزش منطقه ای بابت ارزش گذاری ملک مورد نظر بابت هزینه های دادرسی
روند رسیدگی به دعوی خلع ید مشاعی
هریک از شرکای مال مشاع میتواند چنین دادخواستی را مطرح کند.
بعد از اینکه از طریق مراجعه به وکیل دادگستری یا دفاتر خدمات قضایی دادخواست خود را مطرح نمودید، اباغیه ای مبنی بر تععین وقت رسیدگی برای شما صادر میشود.
در دادگاه بدوی و در صورت تجدید نظر خواهی در دادگاه تجدید نظر به پرونده رسیدگی میشود.پس از بررسی ادله ومدارک و در صورت لزوم ارجاع به کارشناس در مرجع قضایی ، همچنین در صورتی که مالکیت مشاع ملک وتصرف شریکتان را در ملک اثبات کردید دادگاه رای به تخلیه ملک مشاع میدهد.
البته در صورتی این رای به نفع شما صادر میشود که متصرف نتواند ثابت کند به طریق قانونی ملک را تصرف کرده است. برای مثال ممکن است با اجازه شما ملک را تصرف کرده باشد. که در این صورت اگر حق رجوع داشته باشید که میتوانید از اذن خود رجوع کنید اگر حق رجوع نداشته باشید تا پایان مدتی که اجازه در تصرف داده اید باید صبر کنید.
رای صادره در مرجع تجدید نظر قابل تجدید نظر خواهی است. که 20 روز پس از انتشار حکم بدوی مهلت دارد.
وکیل خلع ید
در صورتی که دعاوی خلع ید دارید نیاز است که حتما با وکیل دادگستری مشورت کنید یا انجام کارهای قضایی خود را به وکیل بسپرید. چرا که این دعاوی اصولا پیچیدگی خاصی دارند و نیاز به تخصص حقوقی دارند. همچنین میتوانید با گرفتن مشاوره تخصصی از وکلای موسسه همراه وکیل نیز کمک بگیرید.