اگر مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند چه راهکاری وجود دارد؟ شیوه گرفتن اجاره بها از مستاجر به چه شکل است؟ فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک به واسطه عدم پرداخت اجاره بها چگونه است؟ چطور میتوانم اجاره بهای معوقه را از مستاجرم بگیرم؟ در این مقاله قرار است در مورد اجاره بها و ضمانت اجرای عدم پرداخت اجاره بها صحبت کنیم.
اجاره چیست؟
عقد اجاره عبارت است از تملیک منافع مالی به یک شخص. طبق این تعریف مستاجر ر مقابل اجاره بهایی که پرداخت میکند مالک منافع ملک میشود. در عقد اجاره باید زمان تملیک منافع و همچنین مشخصات ملک محرز باشد. به عنوان مثال در عقد اجاره باید به مدت یک سال یا بیشتر و یا کمتر ذکر شود.
اوصاف عقد اجاره
عقد اجاره عقدی لازم است. لازم بودن اجاره به این معنا میباشد که به راحتی قابل فسخ یا انفساخ نمیباشد. در صورت فوت طرفین عقد اجاره همچنان پابرجاست. تنها زمانی عقد اجاره منحل میشود که یا مدت آن تمام شده باشد یا طرفین با استفاده از خیارات عقد را فسخ کنند. همچنین طرفین قرارداد میتوانند این قرارداد را منفسخ (با توافق عقد را منحل) کنند.
عین مستاجره باید قابل بقا باشد. به این معنا که با یک بار استفاده کردن از بین نرود. اگر شیئ با یک بار استفاده کردن از بین نرود یا غیر قابل بقا باشد، نمیتواند موضوع عقد اجاره قرار بگیرد. به عنوان مثال خانه مال قابل بقایی است که میتواند موضوع عقد اجاره قرار گیرد.
مدت زمان اجاره حتماً میبایست مشخص باشد. در صورتی که زمان اجاره محدود به زمان معینی نباشد،قرارداد اجاره باطل میشود.
عدم پرداخت اجاره بها
میدانیم اگر شخصی مالش را اجاره بدهد،هدفش گرفتن اجاره بها است. اجاره بها عبارت است از پولی که ماهانه مستاجر باید به موجر پرداخت کند. بنابراین یکی از مسئولیتهای مستاجر پرداخت اجاره بها در زمان مشخص شده میباشد. یعنی در مقابل تملیک منافع یا همان سپردن عین مستاجره به دست مستاجر،اجاره بها قرار دارد.
آیا امکان فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت اجاره بها وجود دارد؟
فسخ اجاره در صورت عدم پرداخت اجاره بها
همه ما بسیار دیدهایم که مستاجر قادر به پرداخت اجاره بها نبوده است. حال میخواهیم بدانیم اگر مستاجری قادر به پرداخت ضمانت حال میخواهیم بدانیم اگر مستاجری قادر به پرداخت اجاره بها نباشد صاحبخانه چه کارها و قداماتی میتواند انجام دهد؟آیا صاحبخانه میتواند قرارداد اجاره را به دلیل عدم پرداخت اجاره بها فسخ کند؟
به طور کلی اگر مستاجری پول اجاره ملک را پرداخت نکند امکان فسخ قرارداد وجود ندارد. مگر اینکه حق فسخ،در صورت عدم پرداخت اجاره بها برای صاحبخانه شرط شود. که در این صورت وجر یا همان مالک میتواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
ولی در صورتی که حق فسخ قرارداد برای موجر نباشد چه راهکاری وجود دارد؟
تخلیه عین مستاجره در صورت عدم پرداخت اجاره بها
بیان کردیم امکان فسخ قرارداد اجاره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها وجود ندارد. حال میخواهیم بررسی کنیم که آیا تخلیه عین مستاجره امکانپذیر است یا خیر!
موجر میتواند با مطرح کردن دعوای تخلیه خانه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها، تخلیه عین مستاجره را از مستاجر بخواهد. در صورتی که اجاره نامه عادی باشد ابتدا باید ظهارنامهای مبنی بر پرداخت اجاره، به مستاجر بفرستید. در صورت عدم پرداخت اجاره بها باید دادخواست تخلیه عین مستاجره را به دادگاه ارائه دهید. میتوانید در کنار تخلیه عین مستاجر پرداخت اجاره معوقه را نیز درخواست کنید. البته لازم به ذکر است که میبایست ثابت کنید اجاره در گذشته به شما پرداخت نشده است. در صورتی که دادگاه دلایل شما را محرز بداند به تخلیه عین مستاجره و پرداخت اجور معوقه کم میکند.
ولی در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد باید اخطاریهای از طریق دفترخانه رسمی که قرارداد در آنجا تنظیم شده برای مستاجر بفرستید. این اخطاریه مبنی بر پرداخت اجاره بها میباشد که ۱۰ روز به مستاجر فرصت میدهد تا اجاره بهای خانه را پرداخت کند. همچنین میتوان اجاره معوقه را نیز بخواهید. در صورتی که بعد از ۱۰ روز اجاره معوق پرداخت نشده باشد میتوانید اجراییه تخلیه خانه را نیز بخواهید.
مدت ۱۰ روز مستاجر فرصت دارد تا خانه را تخلیه کند. در صورت عدم تخلیه یتوانید از طریق اجرای احکام و به صورت اجباری،ملک خود را تخلیه کنید.
دستور تخلیه ملک در صورت عدم پرداخت اجاره بها
دستور تخلیه در صورتی نجام میشود که قرارداد اجاره به صورت رسمی صادر شده باشد. برای صدور دستور تخلیه حداکثر یک هفته زمان نیاز است تا شورای حل اختلاف یا اداره اجرای ثبت صادر کند. در این مورد نیازی به صدور اجراییه نیست.
شرایط دستور تخلیه ملک
- قرارداد اجاره کتبی باشد و تنظیم آن طبق ماده ۲ موجر و مستاجر باشد. یعنی این قرارداد در دو نسخه اصل صادر شده باشد که در آن دو نفر به عنوان شاهد امضا کرده باشند همچنین مدت اجاره نیز در این قرارداد ذکر شده باشد.
- موجر در صورتی میتواند درخواست دستور تخلیه ملک را داده باشد که مدت اجاره تموم شده باشد یا بر اساس مواد قانونی یا قراردادی حق فسخ معامله را داشته باشد.
- بنابراین اگر مستاجر جاره بها را پرداخت نکرده باشد نمیتوانید درخواست دستور تخلیه ملک کنید. مگر اینکه در قراردادتان ذکر کرده باشید که در صورت عدم پرداخت اجاره بها،قرارداد منحل میشود.
باسلام و احترام . در قراداد شرط تخلیه بدون اعتراض برای مستاجر قید شده در صورت عدم پرداخت ۲ماه متوالی اجاره . یکماه نداده و گفته دیگه هم نمیدهم . حکم تخلیه بگیرم یا از سفتههای تضمین اجارهش بردارم ؟
با سلام
متن قرارداد بسیار مهم است و باید مورد بررسی قرار بگیرد. با این حال به نظر میرسد میتوانید بابت اجور معوقه از سفته استفاده کنید و حکم تخلیه هم بگیرید.