چه روشهایی برای فسخ کردن قرارداد وجود دارد؟ انواع حق فسخ چیست و چگونه میتوان از هر یک از انواع حق فسخ استفاده کرد؟ چگونه میتوانم قراردادم را فسخ کنم؟ در قرارداد خیار فسخ ندارم چگونه میتوانم این قرارداد را فسخ کنم؟ اختیارات فسخ مختص بیع چه خیاراتی هستند؟ اگر مهلت زیادی از قرارداد گذشته باشد چگونه میتوانم قراردادم را فسخ کنم؟ در این مقاله قصد داریم به طور کامل همه چیز در مورد حق فسخ و روشهای استفاده از حق فسخ را برایتان بیان کنیم.
خیار فسخ قرارداد چیست؟
خیار واژهای عربی است که به معنای اختیار میباشد. فسخ به معنای منحل کردن یا از بین بردن است.
قرارداد نیز به معنای توافق دو شخص برای ایجاد رابطه حقوقی میباشد. طبق ماده ۱۸۳ قانون مدنی، زمانی که دو نفر قرارداد میبندند به این معنا است که آن دو نفر با هم عهد و پیمان میندند که تعهد بر امری نمایند و این قرارداد مورد قبول آنها باشد.
از مهمترین منبع ایجاد تعهد عقد یا قرارداد میباشد.
حال که معنای تک تک لغات خیار و فسخ و قرارداد را میدانیم میخواهیم به معنای حق یا اختیار فسخ قرارداد بپردازیم. خیار فسخ قرارداد زمانی به کار میرود که قراردادی میان دو طرف واقع شده باشد. بنابراین تنها همین دو طرف قرارداد اختیار فسخ معامله را دارند. مگر در خصوص خیار شرط که میتوان شرط کرد شخص ثالثی اختیار فسخ معامله را داشته باشد. در مورد خیار شرط در مقالات گذشته صحبت کردیم.
خیار فسخ قرارداد حق مالی است. به معنای توانایی به هم زدن عقد لازم از جانب شخصی است که خیار دارد.
تفاوت رجوع با فسخ چیست؟
رجوع عامتر از فسخ میباشد و علاوه بر انحلال عقد ،شامل برهم زدن عقد یا ایقا نیز میباشد. برای مثال اگر مرد و زنی از هم طلاق بگیرند تا پایان عده مرد میتواند به زن رجوع کند. یعنی از طلاق صرف نظر کند. در صورتی که حق فسخ تنها نسبت به عقود و قراردادهای لازم انجام میشود.
حق رجوع به ورثه منتقل نمیشود ولی فسخ قرارداد میتواند به ورثه یا قائم مقام منتقل شود. به عنوان مثال در نظر داشته باشید شخصی حیوانی را بخرد در این صورت سه روز فرصت دارد عقد را فسخ کند. در صورتی که قبل از پایان سه روز خریدار فوت کند، ورثه میتوانند به قائم مقامی از او اقدام به فسخ قرارداد کنند.
انواع خیارات
قانون گذار، در ماده ۳۹۶ قانون مدنی انواع خیارات را نام برده است. خیارات شامل خیار حیوان،مجلس، شرط ،خیال رویت و تخلف وصف،خیار تاخیر ثمن، خیار غبن، عیب، تدلیس ،خیار تبعض سفقه و خیار تخلف شرط میباشند. در ادامه انواع خیارات را بررسی میکنیم و قواعد مربوط به هر یک را کاملاً توضیح میدهیم.
خیار شرط
خیار شرط یعنی در معامله شرط خیار برای یکی یا هردو متعاملین و یا شخص ثالثی در مدت معینی باشد. تنها خیاری که برای شخص ثالث هست خیار شرط است. مدت باید معلوم باشد اگر مدت خیار معلوم نباشد چه به طور کلی باشد یا مدتی نا مشخص برای خیار ذکر شود،هم شرط باطل است و هم عقد. ماده ۴۰۱.علت بطلان این است که معلوم نبودن مدت خیار موجب جهل به عوضین میشد. ماده۲۳۳ قانون مدنی. دلیل دیگر غرری شدن معامله است. در حقوق مدنی شرایطی است که یکی از طرفین یا هردو انها نسبت به شرایط معامله و سود و زیان آن اطلاع کافی ندارد و جاهل است. ممکن است ابتدای زمان خیار را ذکر نکنیم مثلا خریدار تا سه ماه اختیار فسخ معامله را دارد. در این صورت ابتدای مدت خیار از تاریخ عقد محسوب میشود. ماده ۴۰۰ قانون مدنی
خیار رویت و تخلف از وصف چیست؟
اگر کالایی را که خریداری کردیم با آنچه که قبلا فروشنده نشانمان داده متفاوت باشد چه کار کنیم؟ خیار رویت در جایی ایجاد میشود که یکی از طرفین ،مالی را سابقا دیدهو آنرا معامله کند، بعد از معامله و رویت مال معلوم شود که آن مال اوصاف سابق را ندارد. در اینجا کسی که ضرر میبیند حق فسخ دارد.
خیار تخلف از وصف در جایی ایجاد میشود که یکی از طرفین یا هردو کالا را ندیده باشند و فقط با ذکر اوصاف یا از روی نمونه معامله کرده باشند و بعدا معلوم شود که مورد معامله این اوصاف را ندارد یا مطابق نمونه نیست.کسی که از معامله ضرر میبیند حق فسخ دارد.
طبق ماده ۴۱۰ قانون مدنی خیار رویت و تخلف از وصف تنها در عین معین و کلی در معبن وجود دارد. در کلی خیار وجود ندارد. چون اگر فروشنده مبیع را تحویل داده ولی مطابق اوصاف ندارد، انگار تعهدش را انجام نداده.
خیار رویت و تخلف از وصف فوری است. یعنی ذی نفع باید فورا و در کوتاه ترین زمان ممکن که عرفا برای استفاده از خیار لازم است، فسخ معامله انجام شود. خیار تخلف از وصف درجایی که موضوع قرارداد وصف ذکر شده را ندارد. اگر وصفی که در قرارداد ذکر شده اساسی باشد تخلف از آن وصف موجب بطلان معامله است نه اختیار وصف. اختیار وصف در جایی ایجاد میشود که اوصاف فرعی باشد.
خیار غبن
منظور از خیار غبن این است که اگر در قراردادی عدم تعادل بین عوضین فاحش باشد، طرفی که مغبون شده ،حق فسخ دارد.
شروط لازم برای فسخ قرارداد با خیار غبن
برای خیار غبن دو شرط لازم است:طرف قرارداد باید در زمان انعقاد قرارداد عالم به قیمت عادله نباشد. اگر شخصی با علم به قیمت و در اثر اضطرار مالی را خریداری کند با قیمت بیشتر از عرف، در اینجا شخص خیار فسخ ندارد. ۲، غبن باید فاحش باشد.عرفا قابل مسامحه نباشد.
اگر در معامله ای غبن ایجاد شود قانون به مغبون حق فسخ میدهد و مغبون میتواند بعد از علم به غبن فورا عقد را فسخ کند. اصل بر عدم علم مغبون است و بار اثبات علم با خوانده است.
در چه مواردی شخص متضرر حق فسخ دارد؟
در صورتی که مغبون حق فسخ خودش را در قرارداد به طور صریح یا ضمنی اسقاط نکرده باشد، امکان فسخ را دارد. اگر غابن حاضر باشد تفاوت قیمت را بدهد، ایا خیار فسخ ساقط میشود؟ خیر ، خیار همچنان وجود دارد و بقای خیار را استصحاب میکنیم.
آیا مغبون میتواند بجای فسخ قرارداد، تفاوت قیمت را بخواهد؟
قانون مدنی ساکت است ولی اگر ملاک ۴۲۱ را در نظر بگیریم چنین حقی ندارد. ولی حقوقدانان میگویند چون اصل بر بقای قرارداد است و با مطالبهی تفاوت قیمت چون قرارداد حفظ میشود میشه برای مغبون چنین حقی را در نظر گرفت.
خیار غبن در عقود معوضی که مسامحه ای نباشند، ایجاد میشود. عقده مسامحهای به عقودی گفته میشود که با قصد انجام دادن رایگان یا با عوض بسیار کم و ناچیز انجام میشود. مانند هبه صلح یا وقف.
صلح محاباتی (صلحی که تعادل دو عوض حفظ نمیشود.) صلح محاباتی مانند فروختن خانه به مبلغ بسیار ناچیز است.
فسخ قرارداد با خیار عیب
اگر بعد از انعقاد قرارداد معلوم شود مورد معامله معیوب بوده، شخصی که مال معیوب را دریافت کرده حق فسخ دارد.
عیب چیست؟
عیب کاستن از بهای کالایا کم کردن انتفاع مطلوب از آن است(تعریف دکتر کاتوزیان از عیب)عیب ویژگی هست که عرفا باعث کاهش رقبت به مالی میشود.
شرایط خیار عیب
- عیب باید مخفی باشد. طبق ماده۴۲۴ قانون مدنی عیب مخفی عیبی است که مشتری در زمان بیع عالم به آن نباشد. چه عدم علم ناشی از ان باشد که واقعا علم پنهان بوده یا ظاهر بوده ولی مشتری متوجهش نشده. در رابطه با بخش دوم ماده،فروشنده موظف بوده که عیب مبیع را به مشتری بگوید و حالا که نگفته خودش تخلف کرده و مسئول است .اگر مشتری ادعا کند که عالم به عیب نبوده در اینجا چون اصل بر عدم علم است، قول مشتری پذیرفته میشود. (در صورتی که مشتری متخصص نبوده)
- عیب باید در زمان عقد موجود باشد. اگر عیب بعد از عقد ایجاد شود موجد خیار نمیشود مگر در دو مورد: عیب بعد از عقد و قبل از قبض ایجاد شود.عیب جدید در نتیجه عیب قدیم ایجاد شده باشد. اگر عیب ، در زمان خیار مختص مشتری، ایجاد شود،مشتری حق فسخ دارد. اگر هردو داشته باشند این خیار وجود ندارد.
اگر فروشنده کالای معیوبی بفروشد مشتری چه کارهایی میتواند انجام دهد؟
با توجه به ماده ۴۲۲ قانون مدنی، اگر مبیع معیوب باشد مشتری میتواند فسخ قرارداد یا نگه داشتن قرارداد و اخذ ارش ،را بخواهد. به بیان سادهتر اگر مشتری فهمید کالایی که خریده معیوب و خراب بوده میتواند معامله را صحیح بداند و ارش بگیرد یا اینکه با استفاده از خیار عیب معامله را فسخ کند.
ارش مابهالتفاوت مبیع سالم و معیوب است.
چه جاهایی مشتری فقط حق گرفتن ارش یا خسارت دارد و حق فسخ ندارد؟
۱.اگر مبیع،نزد مشتری تلف شود. یا مشتری اون مال را به غیر انتقال دهد، فقط حق گرفتن ارش وجود دارد. اگر مشتری نتواند مبیع را به فروشنده برگراند، حق فسخش را از دست میدهد و فقط میتواند ارش بگیرد.
۲. اگر در مبیع تغییری ایجاد شود، چه این تغییر به فعل مشتری باشد چه نباشد، مشتری فقط حق گرفتن ارش دارد.
۳. اگر بعد از عقد و قبض مبیع، عیب دیگری در مبیع ایجاد شود، مشتری حق فسخ ندارد. اگر عیب حادث بعد از قبض بواسطه عیب قدیم باشد، مشتری حق ارش و رد را دارد. یعنی علاوه بر اینکه میتواند رش بگیرد میتواند معامله را نیز فسخ کند.
اگر بعضی از کالاهای خریداری شده معیوب باشد و بعضی سالم، مشتری چه کارهایی میتواند انجام دهد؟
اگر خریدار در یک عقد ، چند کالا بخرد و قیمت هر یک از اینها جداگانه معین بشود و بعضی از انها معیوب در بیاید خریدار میتواند نسب به کالای معیوب،خیار عیب را اعمال کند و باقی مبیع را نگه دارد.اگر برای مجموع مبیع یک ثمن در نظر گرفته شده باشد،خریدار یا باید کل بیع را فسخ کند یا عقد را نگه دارد و ارش بگیرد.
فسخ قرارداد در صورتی که خریداران چند نفر باشند.
اگر در یک عقد بایع یک نفر باشد و مشتری چند نفر باشد و مبیع معیوب در بیاید، یا باید همه مشتری ها عقد را فسخ کنند یا اینکه همه عقد را نگه دارند و ارش بگیرند.
فسخ قرارداد در صورتی که فروشندگان چند نفر باشند
اگر بایع متعدد و خریدار یک نفر باشد، در اینجا خریدار میتواند نسبت به یک بایع عقد را فسخ کند و نسبت به دیگری عقد را نگه دارد.
اختیار فسخ معامله با خیار تدلیس
تدلیس چیست؟ تدلیس عبارت از عملیاتی است که موجب فریب طرف معامله شود.در تدلیس شخص فروشنده گاهی یک صفت کمال که در مبیع وجود ندارد را بیان میکند یا نقصی که در مال وجود دارد را پنهان میکند.
برای این که تدلیس اتفاق بیفتد دو شرط لازم است. ۱.تدلیس باید توسط طرف معامله باشد. اگر دلال با تبانی طرف قرارداد تدلیس انجام دهد در اینجا خریدار حق فسخ دارد.
۲.سبب انعقاد قرارداد تدلیس باشد. یعنی اگر این تدلیس انجام نمیشد طرف قرارداد راضی به انعقاد قرارداد نمیشد.
پنهان کردن عیوب هم تدلیس است فرق عیب و تدلیس در این است که در تدلیس باید فروشنده سو ٕ نیت در پنهان کردن عیب داشته باشد اما در عیب این وجود ندارد و فروشنده خودش هم خبر نداشته باشد.
در بعضی موارد تدلیس میتواند عنوان مجرمانه داشته باشد. ولی فروش کالای معیوب و عدم تدلیس عنوان مجرمانه ندارد.
خیار تبعض صفقه چیست؟
این خیار بعد از عقد معلوم شود که قرارداد نسبت به بخشی از معامله باطل بوده. اگر خریدار معامله را فسخ نکند در اینجا باید ثمن بخشی که باطل است به خریدار مسترد شود.
خیار تبعض صفقه زمانی در قرارداد وجود دارد که مشتری در زمان معامله عالم به بطلان بخشی از بیع نباشد. لذا اگر مشتری بداند بخشی از مبیع مال غیر است در اینجا دیگر خیار تبعض صفقه ندارد. اما ثمن در هر حال تقسیط میشود. طبق ماده ۴۴۳ قانون مدنی،اصل بر عدم علم است.
اختیار فسخ معامله با استفاده از خیار تخلف از شرط
خیار تخلف از شرط:شرط صفت نتیجه و فعل.شرط نتیجه ،شرطی است که به نفس اشراط ایجاد میشود. ضمن نکاح مرد به زن وکالت در طلاق میدهد با انعاد نکاح زن وکیل میشود.
شرط فعل : شرط فعل میتواند مثبت یا منفی باشد یعنی به انجام یا ترک فعلی شرط شود. فعل میتواند مادی یا حقوقی باشد.
خیار حیوان چیست؟
خیار حیوان چیست و در کجا استفاده میشود؟ زمانی که شخصی اقدام به خرید حیوان کند به مدت سه روز فرصت دارد تا معامله را فسخ کند. این حق فسخ قرارداد را قانون برای خریدار قرار داده است.
سخن پایانی
در این مقاله تلاش کردیم انواع اختیارات و اختیارات فسخ معامله و همچنین قواعد مربوط به آنها را در اختیارتان بگذاریم. در صورتی که قصد به هم زدن معامله را دارید میتوانید با کمک وکلای همراه وکیل و مشاوره گرفتن از آنها اقدام به این امر نمایید و از مواد قانونی مربوطه اطلاعات لازم را به دست آورید. همراه وکیل تلاش کرده است با کمک بهترین وکلا مشاوره حقوقی جامعی با مبلغ بسیار پایین در اختیار همگان قرار دهد تا به مردم و برقراری عدالت در جامعه کمک کرده باشد.