اگر در قرارداد برای یکی از طرفین،اختیار به هم زدن معامله وجود داشته باشد،میگوییم شخصی که این اختیار را دارد دارای خیار شرط است. به بیان سادهتر خیار شرط،به معنای شرط اختیار منحل کردن معامله از سوی یکی از طرفین است.اختیار از بین بردن معامله بدون دلیل موجه برای کسی که خیار شرط دارد فراهم است.
خیار فسخ قرارداد به چه معناست
فسخ قرارداد به معنای از بین بردن قرارداد،از سوی یکی از طرفین است. یعنی یکی از طرفین قرارداد یا هردو طرف اختیار بر هم زدن معامله را دارند. در صورتی که هر دو طرف قرارداد،اختیار به هم زدن معامله،یا همان خیار شرط داشته باشند،هر کدام بخواهند میتوانند قرارداد را از بین ببرند یا فسخ کنند.
پس به بیان ساده فسخ قرارداد به معنای منحل کردن و از بین بردن قرارداد از جانب یکی از طرفین میباشد.
خیار شرط چطور به طرفین داده میشود
ممکن است در قرارداد برای یکی از طرفین یا هر دوی آنها و یا ثالث اختیار فسخ معامله وجود داشته باشد. گاهی اختیار فسخ بدون نیاز به حصول چیز دیگری میباشد. برای مثال در خرید ماشینی برای خریدار شرط شود که تا مدت دو هفته اختیار فسخ معامله را دارد.
ولی در مقابل ممکن است خیار شرط وابسته به انجام یا عدم انجام کاری از سوی یکی از طرفین باشد. برای مثال برای خرید انهای شرط شده باشد که اگر مشتری بدهی خود را به موقع پرداخت نکند،برای فروشنده حق فسخ ایجاد شود. در اینجا فروشنده حق فسخ ندارد مگر اینکه مشتری بدهی خودش را به موقع پرداخت نکند. به محض اینکه تاریخ سررسید طلب فرا برسد حق فسخ برای فروشنده ایجاد میشود.
خیار شرط یعنی در معامله شرط اختیار فسخ برای یکی یا هردو متعاملین و یا شخص ثالثی در مدت معینی باشد. ماده ۳۹۹
تنها خیاری که برای شخص ثالث هست خیار شرط است.
مدت خیار شرط باید معین باشد
مدت باید معلوم باشد اگر مدت خیار معلوم نباشد چه به طور کلی باشد یا مدتی نا مشخص برای خیار ذکر شود،هم شرط باطل است و هم عقد. ماده ۴۰۱.
علت بطلان این است که معلوم نبودن مدت خیار موجب جهل به عوضین میشود ماده۲۳۳.
دلیل دیگر غرری شدن معامله است. غرر به معنای ضرر و زیان میباشد. در صورتی که برای خیار فسخ و زمانی معین نشده باشد طرف دیگر زیان میبیند به همین دلیل معامله باطل است.
ابتدای خیار
ابتدای خیار شرط از چه زمانی شروع میشود؟مهم است بدانیم شخص از چه زمانی اختیار فسخ معامله را دارد. ممکن است ابتدای زمان خیار را ذکر نکنیم مثلا خریدار تا سه ماه اختیار فسخ معامله را دارد. در این صورت ابتدای مدت خیار از تاریخ عقد محسوب میشود. ماده ۴۰۰ قانون مدنی
همچنین ممکن است طرفین زمانی را برای شروع خیار فسخ در نظر بگیرند. برای مثال در قرارداد ذکر کنند از دو هفته بعد مشتری یا فروشنده اختیار فسخ قرارداد را دارند.
علاوه بر اینها ممکن است خیار شرط در شرایط خاصی به وجود آید. برای مثال شرط شود اگر در فروش خانه ،فروشنده خانه را به شخصی اجاره داده باشد مشتری حق فسخ دارد. در این صورت اگر خانه را اجاره نداده باشد برای مشتری حق فسخ ایجاد نخواهد شد.
شرایط اعمال خیار فسخ
میبایست در این نوع خیار، ابتدا و انتهای اختیار فسخ معامله مشخص باشد در غیر این صورت معامله باطل است. بنابراین اگر معاملهای صورت بگیرد و در آن برای یکی از طرفین اختیار فسخ معامله موجود باشد،ولی زمان آغاز و پایان این اختیار واضح نباشد،علاوه بر اینکه ختیار فسخ باطل است اصل معامله نیز باطل میباشد.
ممکن است در خیار شرط برای شخص ثالثی اختیار فسخ معامله وجود داشته باشد این اختیار برای ثالث،تنها در خیار شرط است و در سایر خیارات فسخ وجود ندارد.
خیار فسخ در تمام معاملات و قراردادها وجود دارد و در تمام قراردادها میتوان این اختیار را در نظر گرفت.
توجه داشته باشید در ازدواج، وقف و ضمانت امکان درج خیار وجود ندارد. یعنی اگر اختیار فسخ معامله در این سه عقد وجود داشته باشد هم عقد و هم شرط باطل میباشد.
اختیار فسخ معامله ملک
اگر شخصی در قرارداد خرید و فروش ملک اختیار فسخ یا بر هم زدن معامله را داشته باشد، آیا میتواند معامله را یک طرفه فسخ کند؟ هنگامی که صحبت از اختیار فسخ معامله به میان میآید اگر شخصی بدون هیچ قید و شرطی در قرارداد اختیار فسخ معامله را داشته باشد میتواند بدون هیچ دلیلی اقدام به فسخ معامله نماید.
ولی اگر اختیار فسخ معامله تنها در شرایط خاصی برای طرفین ایجاد شده باشد به آن شرط خیار گفته میشود. یعنی شرطی که باعث به وجود آمدن خیار فسخ معامله میگردد. به عنوان مثال در نظر داشته باشید که در معامله ملکی، شرط شده باشد در صورتی که خریدار هر یک از اقساط را پرداخت نکرد فروشنده اختیار فسخ معامله را دارد. در این صورت فروشنده تنها در صورتی میتواند اقدام به فسخ معامله کند که خریدار یکی از اقساط را پرداخت نکرده باشد.
مبنای حقوقی
در بحث معاملات یکی از مهمترین مباحث، فسخ قرارداد میباشد. که در مواد ۳۹۹ تا ۴۵۸ قانون مدنی مورد بررسی گرفته است. مطابق ماده ۳۹۹ قانون مدنی ممکن است طرفین عقد بیع شرط کنند که در مدت معین، برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص ثالثی اختیار فسخ معامله باشد.
مطابق این ماده،خیار فسخ معاملات باید حتماً در ذیل قرارداد نوشته باشد و مورد تایید هر دو طرف باشد. بنابراین نمیتوان به خیال شرطی استناد کرد که مورد تایید یکی از طرفین نیست.
آیا فسخ کردن معامله شرعی است؟
از منظر فقه امامیه نیز، شرط خیار ریشهای استوار دارد و فقها آن را ذیل حدیث نبوی «المؤمنون عند شروطهم» تحلیل نمودند.
این حدیث به همراه آیه شریفه «یَا أَیُّهَا الَّذِینَ آمَنُوا أَوْفُوا بِالْعُقُودِ» (سوره مائده، آیه ۱) به لزوم قراردادها اشاره دارد مگر اینکه در قانون یا بین طرفین چیز دیگری مقرر شده باشد.
بنابراین خیار شرط نه تنها با شرع و قانون مغایر نیست بلکه خود، تجلی اراده معتبر طرفین در تعدیل لزوم عقد محسوب میشود.
آیا مشتری میتواند ملکی را که بایع در آن خیار شرط دارد را بفروشد؟
این سوال از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. برای اینکه به این سوال پاسخ دهیم لازم است قرارداد فروش مورد بررسی قرار گیرد. با وجود این به طور کلی وجود خیار شرط خللی به مالکیت خریدار وارد نمیکند. بنابراین خریدار مالک ملک خریداری شده میگردد و میتواند هرگونه تصرف و نقد و انتقالی که میخواهد را در آن انجام دهد. خیار شرط بایع هم سر جایش است و میتواند از آن استفاده کند. این مورد بسیار تخصصی و مهم میباشد لذا حتماً باید با وکیل دادگستری مشورت کنید.
البته اگر در قرارداد خریدار را از هرگونه نقل و انتقال برای زمان مشخصی ممنوع کرده باشد،خریدار نمیتواند خلاف آن معاملاتی انجام دهد.
سخن پایانی
در این مقاله تلاش کردیم به طور کامل مسائل حقوقی مربوط به خیار شرط را برایتان بیان کنیم. با وجود این به دلیل اینکه ین موضوع بسیار پیچیده و گسترده میباشد ممکن است سوال حقوقی داشته باشید که در این مقاله به آن پاسخ ندادهایم. شما میتوانید با دریافت مشاوره از خدمات حقوقی ارزنده برترین وکلای همراه وکیل بهرهمند شوید.