فروش ملک مشاعی امکانپذیر است؟ چگونه میتوان ملک شراکتی را فروخت؟در این مقاله میخواهیم به طور کامل قواعد حقوقی مربوط به خرید و فروش مال مشاع یا همان مال شراکتی را توضیح دهیم. با ما همراه باشید.
ملک مشاعی چیست؟
ملک مشاعی در اصطلاح به معنای زمین قسمت نشدهای میان دو یا چند نفر میباشد. در علم حقوق ملک مشاعی،مالی است که در آن حالت اشاعه وجود دارد. به عبارت دیگر زمانی که ملکی بین دو یا چند نفر مشترک باشد به طوری که سهم هر یک از شرکا معین است. ولی از نظر جغرافیایی در ملک هیچ تقسیم بندی وجود ندارد و شرکا در ذره ذره ملک شریک هستند. در مقالات گذشته نحوه تقسیم ملک مشاع را بیان کردیم.
از منظر قانون مدنی ملک مشاع به معنای زمینی میباشد که بین دو یا چند نفر مشترک است و مالکان،به طوری که سهم آنها از نظر جغرافیایی مشخص باشد،در ملک مشارکت دارند. در علم حقوق ملک مشاع در مقابل ملک مفروز آمده است.
ملک مفروز چیست؟
کلمه مفروز در اصطلاح به معنای جدا و تقسیم شده میباشد. در واقع زمانی که ملکی مفروز باشد علاوه بر اینکه شرکا سهم مشخصی از ملک دارند، سهم هر یک از آنها از نظر جغرافیایی نیز مشخص و تقسیم شده است.
آیا ملک مشاع قابل خرید و فروش است؟
یکی از بحثهای متداول و رایج در حقوق فروش ملک مشاع میباشد. همانطور که در بالا بیان کردیم چنانچه مالی در حالت اشاعه و یا اشتراکی باشد به این معنا است که سهم هر شریک از منظر جغرافیایی مشخص نمیباشد. پروندههای ملک مشاع در زمره قوانین و مقررات مختص ملکی و ثبتی است. چنانچه در زمینه خرید و فروش مال مشاع نیاز به کمک داشتید میتوانید از وکلای همراه وکیل مشاوره گرفته و از قوانین و مقررات مربوطه آگاه شوید.
فروش مال مشاعی به اندازه سهم مالک صحیح میباشد. ولی اگر مالک اقدام به فروش کل ملک مشاعی کند مطابق قوانین و مقررات مربوطه ممکن است متهم به فروش مال غیر شود.با توجه به توضیحات بالا اگر دو نفر در زمینی به طور مشاعی شریک باشند و یکی از آن دو اقدام به فروش سهم خودش کند این معامله صحیح است. ولی اگر اقدام به فروش کل زمین کند معامله غیر نافذ بوده و قابل پیگیری در محاکم حقوقی و کیفری میباشد.
جرم فروش مال شراکتی توسط یکی از شرکا
اگر یکی از شرکا مال شراکتی یا مشاع را بفروشد مرتکب جرم شد است؟ همونطور که در بالاتر بیان کردیم هر یک از شرکا تنها میتواند سهم خود را از مال شراکتی بفروشد. به بیان دیگر نمیتواند کل مال مشاع را بفروشد.
در قانون مدنی ماده ۵۷۱ شرکت را توضیح داده است. مطابق این ماده،شرکت به معنای این است که حقوق مالکین متعدد در یک شی واحد به صورت اشاعه باشد.اگر فردی اقدام به فروش سهم شریک خود نماید اقدام به فروش مال غیر کرده است. فروش مال غیر در مراجع کیفری قابلیت پیگیری دارد.
در صورتی که فروشنده مرتکب فروش مال غیر شود ،با توجه به شرایط ارتکاب جرم و مجرم مجازات حبس،جزای نقدی و رد مال به صاحب آن محکوم میشود.بنابراین هرگونه انتقال و فروش مال مشاعی بیشتر از سهم،توسط هر یک از شرکا جرم است و قابلیت رسیدگی در محاکم را دارد. چرا که مطابق قوانین فروش مال باید با رضایت مالک انجام شود. همچنین است در مورد فروش مال مشاع که نیازمند اجازه و رضایت تمامی مالکین میباشد.فروش سهم مشاع ملک جرم نمیباشد. ولی چنانچه هر یک از شرکا بیش از سهم خود تصرف داشته باشند قابلیت طرح دعاوی کیفری علیه آنها وجود دارد. علاوه بر این اگر هر یک از شرکا مال مشاع را بیشتر از سهمش بفروشد مرتکب جرم روش مال غیر میشود.
چگونه از فروش مال مشاعی جلوگیری کنیم؟
شریکم میخواهد سهمش را بفروشد ولی من با فروش سهم او موافق نیستم چه راهکاری وجود دارد؟ ماده ۸۰۸ قانون مدنی بیان داشته است هرگاه مال غیرمنقول و قابل تقسیم میان دو نفر مشترک باشد و یکی از آن دو شریک سهم خود را به قصد فروش به شخص ثالث منتقل کند،شریک دیگر میتواند قیمتی که مشتری داده است را به او پس دهد و سهم خریداری شده را تملک کند.همونطور که پیش تر بیان کردیم فروش کل مال شراکتی نیازمند رضایت تمامی شرکا میباشد و هر یک از شرکا تنها میتواند سهم خود را از مال مشاع بفروشد.
آیا شرکا میتوانند از فروش سهم شریکشان جلوگیری کنند؟
در جایی که یکی از شرکا قصد فروش سهمش را دارد سایر شرکا نمیتوانند او را مجبور کنند که سهمش را نفروشد. حقی که برای سایر شرکا ایجاد میشود این است که پس از فروش ملک توسط یکی از شرکا اقدام به اخذ به شفعه کنند. همچنین این امکان برای شرکا وجود دارد که اول اقدام به تقسیم مال مشاعی کنند و سپس ملک خود را به فروش برسانند. برای تقسیم مال مشایی لازم است از طریق اداره ثبت اقدامات لازم را انجام دهید. چنانچه تقسیم سهمه ملک مشایی با اختلاف یا مشکل مواجه شود از طریق دادگاه و محاکم قضایی لازم است پیگیری شود.
اخذ به شفعه چیست؟
اخذ به شفعه زمانی مورد استفاده قرار میگیرد که یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد. بنابراین چنانچه یکی از شرکا سهم خود را بفروشد برای سایر شرکا حقی ایجاد میشود که این حق اخذ به شفعه نام دارد.قانون مدنی در ماده ۸۰۸ در خصوص اخذ به شفعه و قواعد آن توضیحات لازم را داده است. حق شفعه زمانی ایجاد میشود که یکی از شرکا سهم خود از مال مشاعی بفروشد. پس از آن برای شریک دیگر ین حق ایجاد میشود. اخذ به شفعه به این صورت است که شریک دیگر با پرداخت ثمن به خریدار جدید سهم فروخته شده را از او میخرد.
نکات مهم در اخذ به شفعه
برای اینکه اخذ به شفعه امکانپذیر باشد لازم است این نکات رعایت شود.
- مال فروخته شده غیرمنقول باشد.
- مال غیرمنقول به مالی گفته میشود که غیر قابل نقل و انتقال از مکانی به مکان دیگر باشد.
- مالکیت این ملک بین دو یا چند نفر به صورت مشترک یا اشاعه باشد.
- یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالثی غیر از شریکان خود بفروشد.
- پرداخت قیمتی که مشتری داده است به او و تملک مبیع.
تقسیم ملک مشاعی و فروش آن
گاهاً ممکن است فروش سهمی از یک ملک امکان پذیر نباشد یا اینکه سخت به فروش برود. در این صورت شرکا برای فروش ملک خود بهتر است اقدام به تقسیم ملک مشاعی نمایند.میدانیم فروش ملک مشاعی نیازمند رضایت تمامی مالکان است. همچنین امکان فروش تمامی ملک شراکتی توسط یکی از شرکا امکانپذیر نیست.
در برخی موارد نیز به فروش رساندن یک ملک که چندین شریک دارد بسیار سخت است. بنابراین بهترین راهکاری که وجود دارد این است که ابتدا اقدام به افراز ملک یا همان تقسیم ملک مشاعی نموده و سپس نسبت به فروش سهم خود اقدام نمایید.
اگر مال مشاعی قابل تقسیم نباشد چگونه میتوان آن را به فروش رساند؟
هنگامی که مال مشاعی غیر قابل تقسیم باشد و امکان افراز آن وجود نداشته باشد، هر یک از شرکا میتواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک اقدام به گرفتن گواهی عدم تقسیم نماید. گواهی عدم تقسیم زمانی صادر میشود که برای کارشناسان اداره ثبت محرز شود که ملک امکان تقسیم ندارد.
در این صورت ملک به مزایده گذاشته میشود و سهم هر یک از شرکا پرداخت میشود.مطابق ماده ۵۹۸ قانون مدنی،هر یک از شرکا میتوانند درخواست تقسیم ملک مشاعی را بدهند. مگر اینکه تقسیم ملک به ضرر برخی شرکا باشد یا اینکه به وجه ملزمی تقسیم و افراز ملک ممنوع باشد.
اگر یکی از شرکا حاضر به فروش مال شراکتی نباشد چه باید کرد؟
نکته مهمی که میبایست با آن دقت شود این است که فروش مال مشاعی نیازمند رضایت تمامی شرکا است.چنانچه تمامی شرکا برای فروش ملک شراکتی رضایت نداشته باشند سه راه وجود دارد.هر یک از شرکا میتواند سهم خود را به صورت مشاعی به فروش برساند.
چنانچه فروش سهم مشاعی از یک ملک امکانپذیر نبود یا ملک شراکتی سخت به فروش رفت میتوانید درخواست افراز و تقسیم ملک مشاعی را داده و سپس اقدام به فروش ملک تقسیم شده خود نمایید.(فروش ملک مشاعی پس از افراز) اگر امکان افراز و تقسیم ملک نیز وجود نداشته باشد میتوانید درخواست فروش ملک مشاعی را به مراجع ذی صلاح دهید. در این صورت ملک به مزایده گذاشته شده و سهم هر یک از شرکا پرداخت میشود.
فروش ملک مشاعی پس از افراز و تقسیم
اگر ملک شراکتی را بتوان به نسبت سهم هر یک از شرکا تقسیم کرد،امکان فروش آن بسیار سریعتر و آسانتر میباشد. چرا که اغلب افراد ملکی میخرند که خود مالک شش دانگ آن بشوند.بنابراین چنانچه موفق به تقسیم ملک از طریق توافق با سایر شرکا شدید اقدام نمایید. در غیر این صورت با مراجعه به مراجع ذی صلاح اقدام به تقسیم و سپس فروش ملک مشاعی نمایید.
ملک مفروز در مقابل ملک مشاعی قرار دارد. مطابق قوانین ملک مفروز ملکی است که سهم شرکا جدا شده است و مالک ملک مفروض صاحب شش دانگ آن ملک میباشد.
مدت زمان فروش ملک مشاعی
فروش ملک مشاعی چقدر زمان میبرد؟ مدت زمان فروش ملک مشاعی با توجه به ویژگیها و شرایط ملک و همچنین توافق یا عدم توافق مالکان متفاوت است.به عنوان مثال ممکن است شرکا نسبت به تقسیم ملک مشاعی توافق کنند و فروش ملک کمتر زمان ببرد. یا اینکه نه تنها شرکا نسبت به تقسیم مال شراکتی توافق نکنند بلکه امکان افراز ملک نیز وجود نداشته باشد در این صورت فروش ملک مشارکتی بسیار زمان بر تر است.
چنانچه قصد فروش ملک مشاعی را دارید میتوانید با کمک گرفتن از وکلای همراه وکیل اقدامات قانونی را به بهترین و سریعترین روش ممکن انجام دهید. همراه وکیل توانسته است با ارائه خدمات وکالتی و مشاوره حقوقی تخصصی،رضایت بسیاری از کاربران را جلب کند.