در صورتی که مالک،ملکی را بفروشد و سپس فوت شود چگونه میتوان ورثه را به تنظیم سند رسمی الزام کرد؟ ملکی را خریداری کردم و ورثهای شده است چگونه میتوانم درخواست تنظیم سند کنم؟ در این مقاله میخواهیم در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی لک ورثهای صحبت کنیم. تلاش بر این بوده است به طور ساده و جامع مقررات مربوط به تنظیم سند رسمی از سوی ورثه را توضیح دهیم با این حال چنانچه سوالی در این خصوص دارید میتوانید با مشاوره تخصصی از وکلای همراه وکیل ابهامات خود را برطرف نمایید.
اهمیت داشتن سند رسمی
یکی از مهمترین اسناد حقوقی سند رسمی است. سند رسمی به عنوان یک سند معتبر و لازم الاجرا و نیز قابل استناد در مراجع قضایی شناخته میشود. یکی از ادله اثبات دعوا سند مالکیت میباشد که در دعاوی نقش اساسی دارد.
قانون مدنی در ماده ۱۲۸۷ سند رسمی را توضیح داده است. مطابق این ماده این سند، سندی کتبی است که توسط مقامات رسمی طبق تشریفات قانونی تنظیم میشود. سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی یا دفتر ثبت اسناد و املاک ثبت میشود و در دادگاه به عنوان اسناد لازم الاجرا قابل استناد هستند.
مطابق قانون ثبت،اسنادی به عنوان سند رسمی طلاق میشوند که توسط سازمان اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی ثبت و تنظیم شوند. به بیان دیگر این اسناد مطابق قانون و توسط مقامات مجاز تنظیم شدهاند.
چرا گرفتن اسناد رسمی اهمیت دارد؟ اسناد رسمی به نوعی دلیل بر مالکیت افراد میباشند. لذا یکی از مهمترین دلایلی است که میتواند مالکیت فرد بر یک ملک را اثبات کند.
داشتن سند رسمی از اهمیت بالایی برخوردار است چرا که اگر سند رسمی به نام شخص دیگری باشد این امکان وجود دارد که ملک توسط او منتقل شود. یا اینکه در صورت بدهیهای این فرد ملک قابل استعلام و توقیف از سوی طلبکاران میباشد. بنابراین لازم است سند رسمی ملکی که خریداری کردهاید به نام خودتان باشد.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
یکی از رایجترین دعاوی مطرح در مراجع قضایی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی میباشد. زمانی که فروشنده ملکی را به موجب سند عادی فروخته است و سند رسمی به نام خریدار نمیزند و زمانی هم برای انتقال سند رسمی به نام خریدار تعیین نکرده است،خریدار میتواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند.
به موجب دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی،خریدار از دادگاه میخواهد فروشنده را به تنظیم سند رسمی و انتقال سند به نام او الزام کند.
انتقال سند رسمی با چه کسی است؟
انتقال سند رسمی با مالک یا همان فروشنده میباشد. همچنین اشخاصی که مالک اجازه دهد وبه او وکالت در انتقال ملک دهد نیز میتوانند اقدام نمایند. در این خصوص توجه داشته باشید تنها مالک یا شخص مأذون از طرف مالک میتواند اقدام کند. چرا که به غیر از مالک کسی میتواند در اموال وی دخل و تصرف کند. البته پس از فوت مالک روند انتقال کمی تغییر میکند. گاهی نیز به موجب قرارداد یا اعطای وکالت برای تنظیم سند رسمی،خریدار نیز میتواند سند ملک را به نام خود یا شخص دیگری واگذار کند.
در عرف خرید و فروش املاک،پس از اینکه خریدار و فروشنده با هم به توافقی رسیدند اقدام به نوشتن قولنامه در دفاتر املاک میکنند. اصولاً بخشی از ثمن معامله توسط خریدار نگه داشته میشود تا فروشنده سند رسمی به نام او منتقل کند. یکی از وظایف فروشنده تنظیم سند رسمی به نام خریدار است. چنانچه فروشنده به هر دلیلی از تنظیم سند رسمی به نام خریدار خودداری کند،خریدار میتواند با طرح دعوا نسبت به الزام او به تنظیم سند رسمی اقدام کند.
چنانچه فروشنده ملک فوت شود ممکن است انتقال رسمی ملک با مشکل مواجه شود. چرا که تا به حال مسئولیت انتقال سند رسمی با فروشنده بوده است و بعد از فوت فروشنده میبایست وراث را متقاعد به تنظیم سند رسمی کرد.
الزام به تنظیم سند رسمی پس از فوت فروشنده
حال مسئلهای که مطرح میشود این است که اگر فروشنده ملک فوت شود چگونه میتوان ورثه را ملزم به انتقال سند نمود؟
یکی از دعاوی که از اهمیت بسیاری برخوردار است الزام به تنظیم سند رسمی علیه ورثه میباشد. به دلیل امکان پیچیدگی و عدم پذیرش ورثه لازم است حتماً با وکیل دادگستری مشورت نموده یا اینکه وکیل به وکالت از شما اقدام به انجام مراحل قضایی نماید.
اگر فروشنده قبل از انتقال سند رسمی فوت کند چه کار باید بکنیم؟مطابق قانون مدنی،پس از فوت هر فردی،انجام تعهدات متوفی با ورثه او میباشد. در این مورد نیز ورثه موظف به نتقال سند رسمی به خریدار میباشند. به دلیل انجام کارهای انحصار وراثت انتقال سند رسمی ملک از سوی ورثه کمی زمان بر است.
اگر وراث از انتقال سند ملک به نام خریدار امتناع کنند
یکی از مسائلی که بسیار مورد پرسش قرار میگیرد این است که فرد ملک قولنامهای را خریداری کرده و قبل از تنظیم سند رسمی فروشنده فوت شده است. همچنین مسئلهای که بسیار اتفاق میافتد این است که ورثه حاضر به انتقال سند رسمی نمیباشند.
چنانچه در این شرایط قرار گرفتید حتماً با وکیل دادگستری مشورت کرده یا اینکه انجام کار قضایی را به او بسپارید. با وجود این لازم است دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را علیه وراث مطرح کنید. در این مورد لازم است تمامی ورثه را به عنوان خوانده دعوا قرار دهید. سپس با ارائه اسناد مالکیت به دادگاه،خرید ملک را از متوفی ثابت کنید. نکته حائز اهمیت این است که همه ورثه را باید خوانده دعوا قرار دهید در غیر این صورت دادخواست شما با قرار عدم استماع دعوا روبرو میشود.
چه دادگاهی برای الزام به تنظیم سند رسمی صالح است؟
اصولاً در دعاوی حقوقی دادگاه محل اقامت خوانده صالح است. با وجود این دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ،دادگاه محل وقوع ملک صالح است. بنابراین اگر اقدام به خرید زمین یا خانه نمودهاید و قصد دارید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کنید باید دادگاه محل وقوع ملک را به عنوان دادگاه صالح انتخاب کنید.
چه مدت زمان برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی لازم است؟
مطرح کردن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه ورث کمی زمانبر تر از دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت مالک میباشد. چرا که ابتدا باید انحصار وراثت انجام شود و شما تمامی ورثه را مورد خطاب دعوی قرار دهید.
لذا از زمانی که دادخواست خود را ارائه میکنید،صدور رای دادگاه ممکن است از ۵ تا ۹ ماه زمان ببرد. حتی با توجه به شرایط ملک و دفاعیات ورثه ممکن است این زمان طولانیتر شود.
در نظر داشته باشید با توجه به اعتبار امر مختومه داشتن آراء دادگاه حتماً دعاوی خود را با وکیل دادگستری پیش ببرید. چرا که پس از صدور رای به ضرر شما دیگر امکان طرح دعوا در محاکم دادگستری وجود ندارد.
آیا وکالت بلاعزل پس از فوت مالک نیز قابل استفاده است؟
وکالت بلاعزل به معنای این است که خریدار به وکالت از فروشنده میتواند اقدام به تنظیم سند رسمی برای خودش کند. اصولاً پس از انعقاد معامله فروشنده و خریدار در دفاتر اسناد رسمی حضور پیدا کرده و فروشنده به خریدار وکالت در تنظیم سند رسمی میدهد. به موجب این وکالتنامه خریدار میتواند اقدام به انتقال سند ملک به نام خودش یا شخص دیگری کند.
ممکن است قبل از استفاده از وکالت در انتقال سند رسمی،فروشنده فوت شود. با توجه به اینکه وکالت،عقد جایز است که با فوت هر یک از طرفین منفسخ میشود،در این قرارداد نیز پس از فوت مالک وکالت از بین رفته و خریدار دیگر نمیتواند سند ملک را منتقل کند.
به بیان دیگر پس از فوت مالک از وکالت بلاعزل در فروش یا تنظیم سند رسمی بلا استفاده میشود.
بنابراین لازم است خریدارانی که وکالت بلاعزل دارند سریعاً اقدام به تنظیم سند برای خود نمایند.
اگر خریدار وکالت بلاعزل داشته باشد و اقدام به تنظیم سند رسمی به نام خود نکند تا زمانی که مالک فوت شود،دیگر نمیتواند از وکالت خود استفاده کرده و باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت ورثه مطرح کند.
اگر فروشنده ورثهای نداشته باشد چگونه میتوان الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کرد؟
چنانچه فروشنده ورثهای نداشته باشد دادگاه یک نفر را به عنوان مدیر ترکه انتخاب میکند تا ماترک و اموال به جا مانده از متوفی را مدیریت کند. در مواردی که فروشنده ورثهای نداشته باشد لازم است مدارک خرید ملک را به مدیر ترک ارائه کنید تا نسبت به تنظیم سند رسمی به نام شما اقدام کند.
مراحل الزام به تنظیم سند علیه وراث
چنانچه قبل از انتقال ملک به صورت رسمی،مالک فوت شود باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را علیه ورثه فروشنده مطرح کنید. لازم است در این خصوص با وکیل مشورت کنید . با این حال مراحل این دوا را به اختصار شرح میدهیم.
ارسال اظهارنامه
شما میتوانید از طریق ارسال اظهارنامه به ورثه آنها را از معامله خبردار کرده و تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی نمایید.
ممکن است بعد از ابلاغ اظهارنامه شما به ورثه،اقدام به انتقال سند رسمی به نامتان کنند. در صورتی که ورثه پس از ارسال اظهارنامه هیچ اقدامی انجام ندهند میتوانید با ضمیمه کردن این اظهارنامه به دادخواست تقاضای خود را مطرح کنید.
همچنین لازم است از ورثه مالک بخواهید مدارک مربوط به ملک را به شما تحویل دهند. پس از اینکه ورثه را از وقوع معامله خبردار کردید از آنها بخواهید گواهی انحصار وراثت را تهیه کنند و به شما ارائه نمایند. همچنین لازم است ورثه گواهی پرداخت مالیات بر ارث را به شما تحویل دهند. چنانچه موفق به توافق با ورثه نشدید میتوانید اقدام به طرح دعوا علیه ورثه کنید.
شکایت الزام به تنظیم سند رسمی علیه وراث
برای الزام به تنظیم سند رسمی نیازی به شکایت در مراجع کیفری بلکه در مراجع حقوقی لازم است طرح دعوی نمایید. در ادامه نحوه طرح دعوی علیه ورثه را توضیح میدهیم.
چنانچه ورثه از انتقال سند رسمی ملک به شما امتناع کرد میتوانید با ارائه دادخواست در محاکم صالح قضایی طرح دعوا کنید. بسیار مهم است که بلافاصله بعد از اینکه متوجه شدید مالک فوت شده است اقدام به طرح دعوا علیه ورثه نمایید. همچنین لازم است از وکلای متخصص در این باره مشورت بگیرید.
دادخواست شما باید کامل و جامع باشد تا بتواند قاضی را مجاب کند که به نفع شما حکم صادر نماید.
همچنین لازم است بیع را ثابت و دلایل مالکیت خود بر ملک مذکور را اثبات نمایید. میتوانید از طریق ارائه قرارداد، شهادت شهود،رسیدهای پرداخت و سایر دلایل،معامله را ثابت نمایید.
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه وراث
پس از فوت مالک و انحصار وراثت میتوانید اقدام به طرح دعوا علیه ورثه نمایید. در این دعوی لازم است تمامی ورثه به عنوان خوانده ذکر شوند. در غیر این صورت با قرار عدم استماع دعوا روبرو میشوید.
لازم است مشخصات کامل ملک مانند محل وقوع و شماره سند را ذکر کنید. در غیر این صورت خواسته شما مجهول میباشد.
لازم است تمامی مدارک و ادله خود مبنی بر خرید ملک از متوفی را ارائه نمایید. در واقع هر دلیل و مدرکی که اثبات کننده مالکیت شما بر ملک است را ضمیمه دادخواست کنید. توجه داشته باشید مدارک شما باید بسیار کامل باشد تا بتوانید رای بگیرید.
شما میتوانید با کمک وکلای تخصصی همراه وکیل اقدامات مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی مانند تنظیم اظهارنامه یا تنظیم دادخواست و امثالهم را انجام دهید. همراه وکیل توانسته است با ارائه خدمات حقوقی نظیر وکالت و مشاوره حقوقی اعتماد بسیاری را در سراسر ایران جلب نماید.