اگر شخصی زمینی بخرد و مشخص شود مساحت زمین کمتر از آنچه در قرارداد آمده است آیا میتواند معامله را بهم بزند؟ راهکار قانونی در صورت کم بودن متراژ ملک چیست؟ نحوه فسخ معامله در صورت متفورت بودن مساحت زمین با مبایعه نامه چگونه است؟ در این مقاله میخواهیم در خصوص بهم زدن معامله در صورت کم تر درامدن مساحت و متراژ زمین صحبت کنیم.با ما همراه باشید.
اهمیت متراژ زمین در قرارداد
یکی از مهمترین مولفه هایی که برای خرید زمین وجود دارد متراژ زمین است. بنابراین تعیین متراژ زمین از اهمیت بالایی برخوردار است. لذا یکی از نکاتی که طرفین در قرارداد در مورد آن صحبت میکنند متراژ زمین است. در مقالات گذشته در خصوص کم تر بودن متراژ زمین از متراژ نوشته شده در قرارداد صحبت کردیم. در این مقاله به طور جدی و گسترده تر به فسخ قرارداد در صورت کمتر درآمدن متراژ زمین صحبت میکنیم.
عقد یا قرارداد چیست و چگونه میتوان آن را به هم زد؟
قرارداد به معنای توافق دو یا چند نفر برای ایجاد شرایط حقوقی جدید میباشد. به عنوان مثال خرید و فروش نوعی قرارداد است.
در برخی املاک و زمین ها متراژ زمین به عنوان وصف اساسی به شمار می آید و در صورت اختلاف مساحت امکان بطلان معامله وجود دارد. در این مقاله سعی داریم تمام قواعد حقوقی راجع به فسخ معامله زمین در صورت کمتر بودن مساحت زمین را بیان کنیم.
فسخ معامله زمین
در پی خرید و فروش زمین و املاک مسئله بسیار مهمی که مورد بحث قرار میگیرد فسخ و برهم زدن معامله زمین میباشد. فسخ معامله زمین با توجه به انواع اختیارات فسخ ممکن است در شرایط مختلف ایجاد شود. بنابراین چنانچه قصد فسخ معامله را دارید حتماً با وکیل دادگستری مشورت کرده یا کارتان را با کمک وکیل پیش ببرید.
فسخ قرارداد چیست؟
فسخ در لغت به معنی به معنای از بین بردن شکستن زایل کردن ناقص کردن و منحل کردن میباشد. این واژه در اصطلاح حقوقی به معنای انحلال قرارداد به صورت ارادی میباشد. بنابراین چنانچه شخصی در قرارداد قصد این را داشته باشد که معامله را فسخ کند باید حتماً اختیار فسخ معامله به صورت قانونی یا قراردادی را داشته باشد.
منظور از اختیار قراردادی فسخ معامله این است که طرفین در زمان انعقاد قرارداد برای یکی یا هر دو طرف معامله اختیار فسخ قرارداد را در نظر گرفته باشند.
همچنین اختیار فسخ دیگری نیز وجود دارد و آن موارد پیشبینی شده در قانون است. در مقالات گذشته در خصوص روش های فسخ قرارداد صحبت کردیم.
اختلاف در مساحت زمین
اگر زمینی که خریداری کردهایم مساحتی کمتر از آنچه که در قرارداد ذکر شده است داشته باشد آیا میتوان معامله را فسخ کرد؟ در صورت اختلاف در متراژ زمین ماده ۳۵۵ قانون مدنی بیان کرده است: «اگر ملکی به شرط مساحت معین فروخته شود و بعداً معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری اختیار فسخ معامله را دارد. همچنین اگر معلوم شود زمین فروخته شده بیشتر است بایع میتواند آن را فسخ کند. مگر اینکه طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی کنند.»
همانطور که بیان شد ماده ۳۵۵ قانون مدنی شرایط فسخ قرارداد در صورت اختلاف در متراژ زمین را بیان کرده است.
در این ماده مساحت به عنوان وصف اساسی زمین است. به بیان سادهتر چنانچه طرفین توافق کرده باشند که یک قواره زمین به متراژ ۳۰۰ متر را به مبلغ یک میلیارد تومان معامله کنند و بعداً معلوم شود متراژ زمین ۲۵۰ متر بوده در این صورت اختیار فسخ معامله برای خریدار وجود دارد.
مطابق این ماده همچنین اگر فروشنده متوجه شود متراژ زمین فروخته شده بیشتر از آنچه که در قرارداد ذکر شده است باشد میتواند اقدام به فسخ معامله ملک نماید.
نکته حائز اهمیت این است که ماده ۳۵۵ برای مواردی وضع شده است که ملک و زمین امکان تجزیه نداشته باشد. به بیان دیگر قیمت برای کل زمین در نظر گرفته شده است نه از قرار هر متر.
کمتر بودن متراژ ملک از مبایعه نامه
در صورتی که موضوع بیع مغازه باشد و پس از فروش آن مشخص شود متراژ واقعی مغازه از آنچه در قرارداد آمده است کمتر است،خریدار حق فسخ دارد. مگر اینکه فروشنده و خریدار نسبت به قیمت مجدداً توافق کنند.
فسخ معامله به علت کم یا زیاد بودن متراژ ملک،نیاز به بررسی کلمات به کار رفته در قرارداد دارد. بنابراین لازم است با وکیل دادگستری مشورت کنید. وکیل با بررسی قرارداد و عبارات به کار رفته در آن راههای قانونی پیش رو را برایتان بیان میکند. همچنین میتوانید با کمک گرفتن از وکلای همراه وکیل و در میان گذاشتن مسائل و مشکلات حقوقی خود، از مشاوره تخصصی حقوقی استفاده کنید.
فسخ قرارداد به علت کم بودن متراژ ملک
همانطور که در بالاتر بیان کردیم ماده ۳۵۵ بیان میدارد چنانچه مساحت ملک از آنچه در قرارداد آمده است کم تر باشد خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. همچنین اگر مساحت ملک از آنچه در مبایعه نامه آمده بیشتر باشد فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد.
البته اختیار فسخ معامله در صورتی است که متراژ به عنوان وصف زمین در نظر گرفته شده باشد. یعنی چنانچه ملکی به فروش رفته باشد در صورتی اختیار فسخ وجود دارد که در قرارداد مشخص شده باشد که ملک چند متر مربع است.
به بیان دیگر زمانی حق فسخ برای خریداری و فروشنده ایجاد میشود که قیمت یک ملک واحد بدون در نظر گرفتن اینکه هر متر از آن چند تومان است تعیین شده باشد. برای مثال این ملک مبلغ یک میلیارد تومان میباشد و متراژ ملک ۳۰۰ متر است.
در این موارد امکان فسخ قرارداد وجود ندارد
همانطور که بیان شد اگر ملکی بدون تعیین قیمت هر متر مربع از آن به فروش برسد و بعدها مشخص شود آن ملک متراژ کمتر از آنچه که در قرارداد بیان شده بوده خریدار امکان فسخ قرارداد را دارد.
آیا میتوان قیمت اضافهای که برای ملک پرداخت کردم را پس بگیرم؟ چنانچه ملکی خریداری کردید از قرار متری x تومان و بعد مشخص شود متراژ ملک کمتر است در این صورت دیگر امکان فسخ قرارداد وجود ندارد. با توجه به اینکه هر مصر مربع از زمین قیمت مشخصی دارد در صورت اختلاف متراژ ملک به آنچه در قرارداد آمده است،خریدار میتواند مبلغ اضافی که پرداخت کرده است را پس بگیرد. همچنین فروشنده در صورتی که متراژ ملک بیشتر باشد میتواند مابقی مبلغ را از خریدار بگیرد.
همانطور که بیان شد در صورت مشخص بودن قیمت هر متر مربع از ملک، اگر معلوم شود مساحت ملک کمتر یا بیشتر است،امکان تغییر ارزش ملک و تعیین قیمت جدید وجود دارد.
رویه قانونی در خصوص کم بودن متراژ ملک
- در آپارتمان،مساحت معین به عنوان وصف معامله نیست و قابلیت فسخ ندارد بنابراین خریدار استحقاق مطالبه قیمت اضافهای که پرداخت کرده است را دارد. (رای شماره ۱۱۸۹ شعبه ۳ تجدید نظر استان تهران)
- تفاوت متراژ اعیان و عرصه ملک،از مجاز حق فسخ است. دریافت مابه تفاوت قیمت زمین با آنچه در قرارداد ذکر شده است بدون توافق طرفین بر خلاف قانون و ماده ۳۸۴ قانون مدنی است.(رای ۱۷۸۱ دادگاه تجدید نظر تهران)
- اگر ملکی به شرط مقدار معین فروخته شود و سپس مشخص شود متراژ آن کمتر یا بیشتر است،برای هر یک از طرفین حق فسخ ایجاد میشود. (رای ۱۳۵۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران)
- اگر خواهند از حق فسخ خود به علت کسری متراژ ملک استفاده نکند،مطالبه قیمت کسری مساحت،پذیرفته نیست. (رای شماره ۱۶۵۳ تجدید نظر تهران)
سخن پایانی
با توجه به توضیحات فوق چنانچه متراژ ملک خریداری شده از آنچه که در قرارداد ذکر شده کمتر باشد،در شرایطی خریدار میتواند اقدام به فسخ معامله و در شرایطی یز میتواند اقدام به پس گرفتن قیمت اضافهای که پرداخت کرده است نماید.
در خصوص این موضوع متن قرارداد و توافقی که بین خریدار و فروشنده شده است بسیار مهم است. به بیان دیگر تعیین کننده اینکه آیا قرارداد قابل فسخ است یا خیر متن قرارداد میباشد.
شما میتوانید با مشاوره گرفتن از وکلای تخصصی همراه وکیل، از اختیارات قانونی خود در این مورد با خبر شوید. همراه وکیل توانسته است با کمک وکلای خبره و تخصصی در زمینههای مختلف،خدمات حقوقی ویژهای به کاربران ارائه کند.