کم تر بودن مساحت واقعی زمین از متراژ نوشته شده در قرارداد | کسری متراژ زمین

زمینی خریداری کردم ولی متراژ آن از آنچه در قرارداد ذکر شده است بسیار کمتر است چه راه حلی وجود دارد؟ مبیع از آنچه فروشنده گفته کمتر در آمد چگونه می‌توانم قرارداد را فسخ کنم؟ فسخ قرارداد به علت کمتر بودن مبیع چگونه است؟ اگر زمین خریداری شده متراژ کمتر از آنچه که در قرارداد آمده است، داشته باشد خریدار چه حقوقی دارد؟

اهمیت تعیین دقیق مساحت و قیمت هر متر

اولین و مهمترین نکته در قراردادهای خرید و فروش زمین و باغ، تعیین دقیق مساحت ملک و قیمت به ازای هر متر مربع است. این کار، شفافیت و امنیت معامله را به شدت افزایش داده و از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری می‌کند. استفاده از نقشه‌های ثبتی دقیق و انجام عملیات اندازه‌گیری زمین توسط کارشناسان رسمی دادگستری، می‌تواند در این زمینه بسیار مفید باشد. در قرارداد باید مشخصاً قید شود که قیمت بر اساس مساحت ذکر شده در سند یا نقشه ثبتی است یا اندازه‌گیری جدید.

جلوگیری از اختلاف مساحت و متراژ زمین و قولنامه

• نقشه ثبتی و کارشناس رسمی: قبل از هر چیزی، از نقشه ثبتی زمین استفاده کنید و برای اطمینان از صحت مساحت، از یه کارشناس رسمی دادگستری کمک بگیرید. گزارش کارشناسی، مدرک محکمی در صورت بروز اختلاف خواهد بود.
• قیمت هر متر مربع: حتما قیمت رو بر اساس هر متر مربع تعیین کنید. این روش، شفافیت رو بالا می‌بره و از اختلافات احتمالی جلوگیری می‌کنه. در قرارداد، به وضوح بنویسید که قیمت بر اساس مساحت قید شده در سند یا اندازه‌گیری جدید هست.

تفاوت متراژ زمین با قولنامه

یکی از موضوعات مهمی که هنگام خرید و فروش زمین اتفاق می‌افتد تفاوت مساحت ذکر شده در زمان عقد و در مبایعه نامه با مساحت واقعی زمین می‌باشد. در گذشته با توجه به اینکه اندازه‌گیری زمین‌ها سخت‌تر بوده امکان کم یا زیاد شدن مساحت زمین نسبت به آنچه که در قولنامه وجود دارد بیشتر بود.

امروزه نیز بسیار می‌بینیم اندازه زمین در قولنامه و در واقعیت متفاوت است. با توجه به اینکه طرفین قرارداد اصولاً توافقی بر پرداخت قیمت زیاده می‌کنند اکثراً برای حل و فصل اختلاف خود به دادگاه مراجعه می‌کنند.

اختلاف میان مساحت مشخص شده در قرارداد یا مبایعه‌نامه و مساحت واقعی ملک می‌تواند اثرات جدی بر حقوق و تعهدات خریدار و فروشنده در معاملات ملک داشته باشد. در ادامه راهکار های قانونی در خصوص تفاوت متراژ قید شده در مبایعه نامه و متراژ واقعی را یان می‌کنیم.

سه حالت خرید و فروش زمین

اینکه از چه قیدی برای خرید یا فروش زمین استفاده شده باشد بسیار مهم است. این قید تعیین کننده این امر است که آیا خریدار یا فروشنده می‌تواند معامله را فسخ کنند یا خیر.

تعیین قیمت هر متر زمین

در صورتی که در قرارداد هر متر زمین به طور کامل و دقیق مشخص شده باشد و اختلافی در خصوص متراژ زمین حادث شود مشکل به راحتی برطرف می‌شود. به طور مثال اگر طبق قرارداد ۱۰۰ متر زمین از قرار هر متر زمین ۱۰ میلیون تومان فروخته شود. بعداً علوم شود زمین ۹۰ متر بوده است خریدار می‌تواند مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان مازادی که پرداخت کرده است را از فروشنده بگیرد.

در این صورت اگر فروشنده قیمتی که به طور اضافه گرفته است را به خریدار پس ندهد برای خریدار حق فسخ ایجاد می‌شود.

عدم تعیین قیمت هر متر زمین

اگر در قرارداد قیمت هر متر زمین مشخص نشود و تنها قیمت زمین به طور کلی بیان گردد مسئله کمی پیچیده‌تر می‌شود. در صورتی که مساحت متر باشد خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند اما حق کاهش قیمت به نسبت کسری مساحت را ندارد. همچنین در صورتی که زمین فروخته شده بیشتر از آنچه در مبایعه نامه گفته درآید،فروشنده نمی‌تواند قیمت زمین اضافه‌تر را از خریدار پس بگیرد. به عنوان مثال یک قواره زمین به مبلغ یک میلیارد تومان فروخته می‌شود و در این قرارداد متراژ هر قیمت از زمین تعیین نمی‌شود. اگر زمین کمتر از متراژی که در قرارداد بیان شده است باشد،خریدار تنها می‌تواند معامله را فسخ کند و نمی‌تواند قیمت زیاده را بگیرد.

زمین‌های با سند حد به حد

در اسناد قدیمی تنها حدود زمین‌ها مشخص می‌شد و مساحت دقیق آنها ذکر نمی‌شد. در صورتی که طرفین در مساحت زمین اختلاف داشته باشند هیچ کدام از آنها حق فسخ قرارداد را ندارند. اما اگر فروشنده مساحت تقریبی را اعلام کرده باشد و این مساحت به طور قابل توجهی با مساحت واقعی متفاوت باشد خریدار می‌تواند ادعای فریب و تقلب را مطرح کند. بنابراین در معامله های قدیمی که بنا بر حدود اربعه، زمین فروخته می‌شد،نه تنها امکان فسخ قرارداد وجود ندارد بلکه امکان گرفتن ما به ازای قیمت واقعی و قیمت قبلی نیز وجود ندارد.

کسری مساحت یا متراژ زمین نسبت به مبایع نامه

اکنون که موارد و روش‌های خرید و فروش زمین مورد بررسی قرار گرفت. به این امر می‌پردازیم که اگر شخصی زمینی خرید نسبت به آنچه که توافق کردند و در مبایعه نامه بیان شد متراژ واقعی زمین کمتر باشد،چه راهکاری دارد؟

اگر قیمت هر متر مربع نوشته شده باشد،در خصوص کم بودن زمین نسبت به آنچه که در قرارداد است،خریدار نمی‌تواند معامله را فسخ کند بلکه می‌تواند قیمت اضافه‌ای که پرداخت کرده است را پس بگیرد. در نهایت اگر نتوانست قیمت اضافه‌ای که پرداخت کرده است را پس بگیرد حق فسخ برایش ایجاد میشود.

اگر زمین به طور کلی فروخته شده باشد. یعنی مساحت به عنوان قید صفت زمین یا باغ باشد. مثلاً در قرارداد آمده باشد که این زمین به مبلغ یک میلیارد تومان فروخته شد ،به شرطی که هزار متر باشد. در این صورت خریدار می‌تواند مبلغ اضافی که پرداخت کرده است را پس بگیرد و تنها حق فسخ معامله را دارد.

در واقع با این استناد که از شرایط اساسی معامله متراژ زمین بوده است و شرایط اساسی رعایت نشده است می‌تواند معامله رو فسخ کند.

حقوق فروشنده در صورت بیشتر بودن متراژ زمین از قرارداد

فروشنده نیز به مثابه خریدار می‌تواند با استناد به اینکه زمین با قیمت هر متر مشخص بیشتر از مفاد قرارداد بوده است، میتواند مبلغ بیشتری از خریدار درخواست کند.

همچنین اگر زمین به صورت کلی فروخته شده باشد و متراژ تعیین شده در قرارداد کمتر است متراژ واقعی زمین باشد حق فسخ برای فروشنده وجود دارد.

اگر زمین فروخته شده کمتر از آنچه در قرارداد است باشد آیا فروشنده مبلغ اضافه‌ای را که گرفته است به قیمت روز باید پس دهد؟ بله. در صورتی که فروشنده مبلغ بابت ۱۰۰ متر زمین گرفته باشد ولی مشخص شود زمین ۹۰ متر بوده است مبلغ ۱۰ متر را باید به نرخ روز پرداخت کند. در خصوص نرخ روز قیمت زمین کارشناس برای قیمت گذاری تعیین می‌شود .

شما می‌توانید با کمک گرفتن از وکلای تخصصی همراه وکیل،اطلاعات لازم در خصوص دعاوی خود را کسب کنید. همراه وکیل توانسته است با کمک بهترین وکلا در سطح کشور رضایت مطلوبی از مردم عزیز کسب کند.