اگر فروشنده ملک را به چند نفر بفروشد کدام قرارداد او صحیح است و مال چه کسی است؟ چگونه علیه فروشندهای که ملکش را به چند نفر فروخته است طرح دعوا کنیم؟ میدانیم کسی که مالک ملکی میباشد موظف است آن را تنها به یک نفر بفروشد. ولی گاهاً میبینیم فروشنده ملکش را به چند نفر فروخته است. در این مقاله میخواهیم در خصوص فروش یک ملک به چند نفر و عواقب آن همچنین نحوه شکایت از فروشنده صحبت کنیم.
مقدمه
منظور از فروش ملک در این مقاله ملک بیشتر به معنای مال غیرمنقول میباشد. مال غیرمنقول به معنای هر نوع زمین و خانهای که قابلیت نقل و انتقال ندارد میباشد. هرچند این مطالب شامل اموال منقول نیز میباشد و میتوان به آنها نیز تسری داد. ما در این مقاله راجع به فروش خانه و زمین به چند نفر صحبت میکنیم. ولی شامل فروش ماشین و سایر چیزها نیز میشود. پس این مقاله هم در مورد فروش خانه و زمین به چند نفر می باشد و هم در مورد فروش ماشین و امثالهم به چندین نفر میباشد.
فروش ملک به یک نفر
بیع به معنای خرید و فروش است. زمانی که بین دو نفر خرید و فروشی انجام میشود به آن معامله و قرارداد بیع گفته میشود. قانون مدنی در ماده ۳۳۸ معنای بیع را تعریف کرده است. بیع تملیک عین به عوض معلوم است. به این معنا که فروشنده در مقابل مبلغی مشخص و معلوم عینی را به ریدار میدهد. مبیع به معنای کالایی میباشد که به خریدار داده میشود و خریدار در ازای آن باید ثمن یا بهای کالا را پرداخت کند. در مقالات گذشته در خصوص عدم پرداخت ثمن کالا صحبت کردیم.
فروش یک ملک به دو نفر
میدانیم مالک تنها میتواند ملکش را به یک نفر بفروشد. اما گاهاً میبینیم فروشنده یک ملک را به چندین نفر فروخته است. در این صورت تعیین مالک اصلی کار دشواری است. خریدارانی که بدون اطلاع از اینکه مالک ملک را قبلاً فروخته است،آن را بخرند میتوانند علیه مالک طرح شکایت کنند. در این صورت حتی اگر در دادگاه اثبات شود که این خریدار به عنوان مالک شناخته نمیشود،خسارت و هزینههایی که متحمل شده است به او بازگشته میشود. در ادامه به صورت جزئیتر در این رابطه صحبت میکنیم.
معامله معارض یا فروش مال غیر
منظور از معامله معارض چیست؟معامله معارض به معاملهای گفته میشود که یک ملک چند مرتبه توسط یک نفر فروخته میشود. به عنوان مثال شخص الف یک ملک را به سه نفر بفروشد. در معامله معارض مالک یک ملک را پس از اینکه از طریق قولنامه یا سند رسمی فروخت، به چند نفر دیگر نیز میفروشد. در حالی که این شخص دیگر مالک نیست و ملک به شخص دیگری فروخته شده است. بنابراین کسی که ملک را فروخته اقدام به فروش مال غیر کرده است. خریدار نیز اقدام به خرید مال غیر بدون رضایت مالک کرده است.
یک ملک به چند نفر فروخته شده است مالک چه کسی است؟
زمانی که معامله معارض صورت گرفته است و یک ملک به چند نفر فروخته شده است، مطابق قانون خریدار اول مالک است. بنابراین معامله باقی خریدارها از این لحاظ که فروشنده مالک ملک نبوده است نافذ نیست. لذا میتوانند علیه فروشنده ای که مالک مال نبوده و خود را مالک جا زده است طرح دعوی کیفری و حقوقی نمایند.
چرا اولین خریدار مالک شناخته میشود؟ یکی از شرایط صحت عقد بیع این است که فروشنده مالک ملک باشد. زمانی که فروشنده ملکش را به خریدار اول میفروشد، او مالک ملک است. ولی به محض انعقاد قرارداد با خریدار اول ملک از اموال فروشنده خارج شده و معاملات بعدی که او منعقد میکند نافذ نیست. یعنی به دلیل اینکه فروشنده مالک نیست معاملات فاقد ارزش قانونی است.
منظور از کلمه نافذ نیست در پاراگراف بالا این است که عقد بیع به طور کامل باطل نمیشود. بلکه با رضایت و تنفیذ خریدار اول که مالک ملک است،معامله صحیح واقع میشود.
یک ملک به دو نفر فروخته شده که نفر دوم دارای سند رسمی است، چه کسی مالک است؟
تفاوتی نمیکند که برای نفر دوم یا سوم سند رسمی صادر شده باشد یا نه. درست است که سند رسمی دلیل مالکیت است ولی خلاف آن را نیز میتوان در دادگاه اثبات کرد. بنابراین با وجود اینکه برای خریداران بعدی سند رسمی صادر شده است،خریدار اول مالک است و با اثبات اینکه زودتر از سایر خریداران ملک را خریداری کرده میتواند ابطال سند سایر خریداران را بخواهد. سپس درخواست سند رسمی ملک را برای خود بنماید. بنابراین آنچه مهم است زمان انعقاد معامله است نه وجود سند رسمی!
شکایت از فروشنده که ملک را به چند نفر فروخته
با توجه به اینکه فروشنده با فروش یک ملک به چند نفر اقدام به فروش مال غیر کرده، مرتکب جرم شده است. طبق قانون اگر شخصی به موجب یک سند عادی یا رسمی،یک ملک را به دو یا چند نفر بفروشد. بدون اینکه از مالکان بعدی اجازه در فروش داشته باشد،به ۳ تا ۱۰ سال حبس محکوم میشود. در نظر داشته باشید محکومیت کیفری مستلزم شکایت شاکی و اثبات ادعای آنها در خصوص فروش ملک توسط متهم به چند نفر میباشد.
به بیان سادهتر اگر شخصی یک ملک مشخص را به چند نفر بفروشد مرتکب معامله معارض شده است. و با شکایت شکات، به مجازات آن محکوم میگردد.
پیش فروش آپارتمان به چند نفر
پیش فروش آپارتمان نیز مانند هر ملک دیگر میباشد که توسط مالک نباید به چند نفر فروخته شود. بنابراین در صورتی که مالکی یش فروش آپارتمان را به دو یا چند نفر بفروشد میتوانید علیه او طرح دعوی حقوقی و کیفری نمایید و خسارات متحمل شده را از او دریافت کنید.
از کجا بدانیم ملک به کسی فروخته نشده است؟
برای دانستن اینکه ملکی که میخواهید بخرید به شخصی فروخته شده است یا نه باید استعلامات لازم از نهادها و سازمانها و ادارات مربوطه را بگیرید. همچنین نیاز از تحقیقات لازم در مورد ملکی که میخواهید بخرید را انجام دهید تا درگیر نشوید.
اخیرا معاملات بسیاری به این شکل صورت گرفته است و دردسرهای زیادی را به همراه داشته. بنابراین راهکارهایی برای این امر در نظر گرفته شد.
در سالهای گذشته افرادی که ملکی را میخریدند میتوانستند از مشاور املاک و بنگاههای معاملاتی کدهای رهگیری را بگیرند. ولی با وجود اینکه بعضی خودشان و بدون مراجعه به بنگاههای معاملاتی اقدام به نوشتن قولنامه میکردند این طرح موفقیت چندانی کسب نکرد.
لذا لازم است مصوبهای تصویب شود که فروش املاک به چند نفر امکان نداشته باشد. به عنوان مثال فروش املاک با سند عادی اعتباری نداشته باشد.
به هر حال لازم است شما تحقیقات لازم در مورد ملکی که میخواهید بخرید را انجام دهید همچنین باید به بنگاه املاکی معتبر مراجعه کنید.
علاوه بر اینها میتوانید در قرارداد خود شروط لازم را به کار ببرید و ر این خصوص میتوانید از وکلای تخصصی همراه وکیل کمک بگیرید.
شکایت از مالکی که ملکش را به چند نفر فروخته است
شما میتوانید با مراجعه به وکیل دادگستری یا دفاتر خدمات قضایی اقدام به شکایت از مالکی که معامله معارض انجام داده است نمایید. برای طرح دعوی علیه مالکی که اقدام به فروش مال غیر نموده لازم است اسناد و مدارک خود را به همراه دادخواست کامل ثبت نمایید.
بعد از اینکه برای شما تعیین وقت شد به دادگاه صالح مراجعه کنید و ادله خود را ابراز نمایید. دادگاه رای مقتضی رای شما صادر میکند.
توجه داشته باشید با توجه به اینکه هر دعوی را در مراجع میتوانید تنها یک بار طرح کنید حتماً با دست پر اقدام به طرح دعوی نمایید. چرا که اگر حکم به ضرر شما صادر شود امکان طرح دعوی مجدد وجود ندارد. پس لازم است از همان ابتدا به صورت مطمئن طرح دعوی نمایید. همچنین میتوانید با کمک از وکیل دادگستری متخصص شکایت خود را پیگیری نمایید.